Harbor Real Estate Blog

Mohanad Alwadiya's article in Eye of Dubai - 22-Jul-2009

أآد تقرير هاربور الفصلي الذي تصدره شرآة هاربور للوساطة العقارية والتي
تعتبر إحدى أبرز شرآات الإستشارات العقارية الرائدة في دبي على أن بداية العام
2010 سوف تشهد انتعاشاً وتحسناً ملحوظاً في سوق العقارات بدولة الإمارات
العربية المتحدة بعد موجة الإنحدار التي شهدها السوق في الفترة الحالية والتي
سوف تمتد لعدة أشهر أخرى.

وقال السيد مهند الوادية المدير الإداري لشرآة هابور للوساطة العقارية ورئيس
تحرير تقرير هاربور : ” أعتقد أن سوق العقارات في الإمارات ما يزال غير
مستقر إلى الآن ، وبالتالي فإنه يصعب التنبؤ بمدى التحسن الذي سيحدث خلال
الأشهر القادمة، ولكن آل المؤشرات والأحداث تفيد بأن سوق العقارات الإماراتي
سيشهد انتعاشاً خلال العام القادم 2010 على جميع المستويات المحلية والعالمية”.

وأآد التقرير على أن الفترة الماضية شهدت الكثير من التغيرات الإيجابية التي حصلت من خلال اتباع الجهات
الحكومية بدولة الإمارات لسياسات نقدية ومالية جديدة وإعادة هيكلة الشرآات وتحسين ميزانياتها وحدوث عمليات
الدمج والاستحواذ بين الشرآات الكبرى وهو الأمر الذي من شأنه أن يحدث تحسينات قوية ومستدامة في قطاع
العقارات خلال الأشهر القادمة.

وأشار الواديه إلى أن تقرير هابور الفصلي الأول لهذا العام آان قد صدر في شهر ابريل، وهو الوقت الذي آانت
تسيطر عليه حالة من التشاؤم على القطاع العقاري. ولكن اليوم ومن خلال هذه الإجراءات التي اتخذتها الحكومة
الإماراتية للحد من تدهور السوق وحالة الرآود التي سيطرت عليه، فإننا نجد أن وضع السوق أصبح أفضل بكثير
من قبل مما يعني خروجه وبشكل تدريجي من حالته السيئة التي آان يتوقعها البعض، وهذا بحد ذاته يعتبر خبراً
جيداً.

وأوضح أن الكثير من خبراء الإقتصاد في اليابان والصين والولايات المتحدة الأمريكية وأوروبا بدأو يتحدثون عن
نمو “البراعم الخضراء” أو ما يعرف بالمؤشرات المبكرة على أن العودة إلى النمو الإقتصادي أصبحت الآن تلوح
. بالأفق والتي من المتوقع لها أن تكون أمراً واقعاً مع بداية العام القادم 2010

وأضاف بأن الكثير من آراء الخبراء آانت تتوقع تحسن الحالة الإقتصادية العالمية خلال الربع الثالث من العام
الحالي 2009 ، مما آان له أثر إيجابي انعكس على أداء أسواق المال العالمية بشكل أدى إلى ارتفاع ثقة المستهلكين
بهذه الأسواق العالمية خلال الشهور الستة الأخيرة

وعلى الرغم من التراجع الذي شهدته أسواق الأسهم العالمية إلا أنه يمكننا القول بأن الأسوأ أصبح وراءنا، ولكن
السؤال الذي يطرح نفسه دائماً إلى متى ستستمر هذه الأزمة وماهي البوادر الحقيقية لانتهائها حتى نصل إلى مرحلة
الإنتعاش.

ومن الجدير بالذآر فإن تقرير هاربور الفصلي الأول آان قد صدر بشهر نيسان/أبريل من العام الحالي 2009
في حين أن التقرير الثاني سوف يصدر في نهاية شهر تموز/يوليو وسوف يتضمن تحليلاً متعمقاً إضافة إلى الكثير
من وجهات النظر وأهم الإتجاهات في مجال العقارات بالإمارات، حيث أن تقرير هاربور يلقى ردود فعل إيجابية
من قبل المتخصصين في هذا القطاع على مستوى المنطقة.

Property expert Mohanad Alwadiya answers reader questions - Freehold Weekly

Every week, we invite you to have your property questions answered by an expert. This week, Mohanad Alwadiya* tackles the task.

Q.. With banks willing to offer financing for apartments, I’m thinking of buying somewhere like The Residence in Downtown Burj Dubai. Do you think this a good ove? Can I expect a decent appreciation over, say, a five year period?

A.. I would say it’s definitely a good move. The Residence, Downtown Burj Dubai represents fantastic value at this time and with the market approaching the ‘bottom’,
the opportunity to make solid capital gains, particularly with a five-year investment horizon is very strong. In addition, with the Burj Dubai approaching completion, your
capital gain in the short-term will be accelerated. Remember that your future capital gain, regardless of property, will be heavily influenced by the decisions you make today. The fundamentals still apply and considerations such as the view, location, fit and finish, configuration and overall quality will have a big bearing on your ability to command a premium when you decide to resell in the future.

Q.. I’m thinking of buying an apartment in a reasonably priced new development, maybe Discovery Gardens. I’m just wondering if there are any hidden charges should I be aware of?

A.. First of all, you need to consider the charges associated with the transaction itself. If you purchase an apartment through a real estate agent, you will normally need to pay a 2% agency commission at the time of purchase. In addition to this amount, transfer fees of 2% will be payable to the Land Department and registration fees of Dh5,000 will apply. If you are financing your purchase, there are additional charges payable to your finance provider. These will vary between 1% and 1.5% of the total loan amount. Once you have moved into your new Discovery Gardens apartment, you will then need to pay an annual maintenance fee, which is currently about Dh30/ft², and includes your central cooling charges. However, this amount is currently under review and is expected to reduce significantly according to April 2009 press reports. Additionally, a further reduction is expected once the Owners Association is formed in accordance with the new strata title legislation. Alhough they’re not really‘hidden charges’, don’t forget that you will need to budget for property and contents insurance and, unless you want to live in the dark, you will need to account for DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) expenses as well.

Q.. I’ve been told prime investment properties such as villas on Palm Jumeirah have suddenly become difficult to buy, as prices have dropped and sellers are withdrawing their properties from the market. Do you think prices have bottomed out there?

A.. By and large, yes. I think prices for villas have reached a bottom on Palm Jumeirah and it is extremely difficult to breach this floor.

Mohanad Alwadiya Interview 20-May-2009 - Freehold Weekly

Mohanad Alwadiya, managing director of Harbor Real Estate, ponders what is needed to hasten the recovery of Dubai’s property market. words: Muby Asgher
Although the return of affordable home finance is likely to kickstart the revival of Dubai’s real estate sector, this is only one of many factors affecting the emirate’s property market, says Mohanad Alwadiya, managing director of Harbor Real Estate. “The recovery process is far more complex than just taking the first step,” he says. “To view the revival of real estate in isolation from the overall economic recovery of Dubai, UAE and the rest of the world, would be incorrect. On the macro-economic
level, a recovery in the world economy is fundamental to any recovery in the real estate sector, as virtually all of Dubai’s industries are exposed and vulnerable to
world economic events. The real estate industry is no different.” Mohanad, however, notes that the problems facing the emirate are not unique. “In virtually every economy in the world, credit has tightened, consumption is down, governments are scrambling to shore up the financial sector and people are losing their jobs due to companies restructuring.” Based on the number of transactions, property sales have dropped from around 60% to 75%, says Mohanad, while stressing that demand varies according to property type. “While the government has taken multiple and significant steps to minimise the symptoms of the recession, its actions can only soften the impact. Make no mistake, Dubai is well placed to weather the storm, but no economy can escape its effects,” he says. As many economies start to rebound, so too will Dubai’s, he predicts. “Just as Dubai’s growth was negatively impacted by the global downturn, so too will it benefit from the global recovery, particularly as world trade, tourism and economic development accelerates.