Harbor Real Estate Blog

The decree, which is effective 10th January 2011, caps the increase in property rents in the emirate. (FILE)

Dubai has capped rents for this year thanks to the Decree No. 2 / Year 2011, issued on Thursday.

However, the ruling may well give your landlord the chance to increase your rent by much more than what the cap allows.

Real estate experts told Emirates 24|7 that despite the fact that Real Estate Regulatory Agency’s (Rera) rent index is based on actual rental transactions in Dubai, a number of landlords and agents are still not registering contracts on Ejari, the e-registration portal system, says an industry expert.

“For the index to be effective, landlords and agents need to get contracts registered on Ejari. Enforcement of registration is absolutely necessary since the index is the only one based on actual transactions and is not influenced by any commercial interest,” says Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate.

The decree, which is effective 10th January 2011, caps the increase in property rents in the emirate. Article 2 of the decree endorsed Rera’s rent index as the main reference to determine the average rent in the emirate.

Previously, it was not mandatory for landlords to follow the index for rent hikes.

According to the decree:

If the rent is 26 per cent to 35 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 5 per cent of rent value.

If the rent is 36 per cent to 45 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 10 per cent of rent value.

If the rent is 46 per cent to 55 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 15 per cent of rent value.

If the rent is 56 per cent to 65 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 20 per cent of rent value.

A check on Rera’s rent increase calculator reveals that the index does reflect market reality, with rent for a studio, one and two-bed apartment in Discovery Gardens being in the range of Dh25,000 to 35,000; Dh40,000 to Dh50,000 and Dh55,000 to Dh75,000, respectively, per year. Rent for a studio apartment in International City is in the range of Dh15,000 to Dh20,000 per year, while one bedroom apartment is available between Dh22,000 and Dh25,000 per year.

However, no details are available on new districts such as Dubailand, which are fast becoming affordable residential hubs.

“It is probably because the units have been recently handed over and the area is still under development. As more contracts are registered on Ejari, the index will be updated,” says another realty agent.

A notice on Rera website still urges landlords and real estate leasing and management companies to register rental contracts on the Ejari or face penalties for non-compliance.

In October, Christiane Murray, Head of Property Management, Landmark Properties, told this website that Rera can impose penalties of up to Dh50,000 in case of non-compliance with the Ejari law. Besides, tenants will not be able to get Dewa, du or etisalat connections as well.

Alwadiya urges: “It needs to be updated quarterly and reveal the number of transactions closed in a quarter for all the localities with some specifics of the property such as unit size.”

Mohammad Khalifa Ahmed bin Hammad, Director of the Real Estate Relationship Regulating Department, Rera, told this website in April 2010 that the rental database that will become available through Ejari will inevitably be utilised by the government and the private sector.

“Certainly, the trendlines shown by the data collected will be reflected in the rental index and will have a crucial role to play in updating it. It does not stop there of course. The information about details such as rental levels in specific areas and for certain unit types and the demographics of use will prove invaluable to government planners and private sector investors alike,” he said.

http://www.emirates247.com/property/rent-cap-may-slip-through-rera-index-2011-01-16-1.342673

5٪ انخفاضاً في الإيجارات خلال الربع الأخير من 2010

المصدر: سامح عوض الله – جريدة الامارات اليوم

التاريخ: 05 يناير 2011

أفاد تقرير لشركة «هاربور» العقارية، بأن «الإيجارات السكنية في دبي استمرت في انخفاض تدريجي خلال الربع الأخير من عام 2010 بنسبة بلغت  5% مقارنة بالربع الثالث من العام نفسه.

وتوقع أن تشهد عوائد الإيجارات السكنية ارتفاعاً طفيفاً نهاية العام المقبل، مع استقرار الأسعار في السوق، بسبب انخفاض رسوم الخدمات، موضحاً أن زيادة العرض من الوحدات السكنية، هي العامل الرئيس الذي يحدد نسبة ووتيرة الانخفاض في الأسعار خلال العام المقبل.

وتشير إحصاءات الشركة إلى أن متوسط إيجار «الأستوديو» يبلغ حالياً 38 ألف درهم، فيما يبلغ متوسط إيجار شقة مكونة من غرفة نوم وصالة 67 ألف درهم، وشقة مكونة من غرفتي نوم 85 ألف درهم، وشقة مكونة من أربع غرف نوم 119 ألف درهم.

وتفصيلاً، أفاد تقرير شركة هاربور بأن «العديد من المستثمرين من فئة الأفراد والوسطاء العقاريين، خفضوا أسعارهم تماشياً مع المستويات الجديدة، وجذب مستأجرين لتأمين أي قدر ممكن من الإيرادات»، لافتاً إلى تقديم مٌلاك عروضاً خاصة لترغيب المستأجرين الحاليين في تجديد عقود إيجارهم، تتضمن خفضاً في الإيجار، أو توفير خطة دفع ميسرة تمتد حتى 12 دفعة، وخدمات صيانة مجاناً، وغيرها.

وتوقع أن تواصل إيجارات الشقق في مناطق مثل «ديسكفري غاردنز»، و«المدينة العالمية» تراجعها خلال الفترة المقبلة من العام الجاري، بسبب اكتمال مشروعات جديدة عدة تلائم المستأجرين من فئة الدخل المتوسط، مشيراً إلى أن ذلك سيحفز مستأجرين عديدين على الانتقال إلى تلك المشرعات، للاستفادة من أسعارها المنخفضة ومرافق خدماتها الحديثة.

وأوضح أن من أبرز المشروعات التي ستسلم خلال الربع الأول من عام ،2011 مشروع «غروب» في منطقة مردف، الذي طورته شركة دبي للعقارات، ومشروع «سكاي كورتس» في منطقة «دبي لاند» والذي يتكون من 2836 شقة. كما توقع أن تشهد مناطق مثل «وسط مدينة دبي»، و«مرسى دبي»، و«روعة الإمارات» نمواً بطيئاً، لكنها ستشهد زيادة بطيئة وثابتة في الأسعار بحلول نهاية العام الجاري، في حين ستشهد الوحدات السكنية في مناطق مثل: «أبراج بحيرة جميرا»، و«الخليج التجاري»، و«ذا فيلا»، و«فيكتوري هايتس» في مدينة دبي الرياضية، تحسناً مرهوناً بسرعة معالجة قضايا البنية التحتية، والمرافق الحيوية في تلك المناطق. وقال المدير التنفيذي لشركة هاربور العقارية، مهند الوادية، إن «رسوم الخدمات المرتفعة لا تزال عاملاً سلبياً يحرق نسباً عالية من قيمة رأس المال، وعوائد الإيجار السنوية للمُلاك»، متوقعاً أن تنخفض معدلات تلك الرسوم في عام ،2011 بسبب مبادرة مؤسسة التنظيم العقاري في دبي (ريرا) بتفعيل قانون الملكية المشتركة خلال نهاية النصف الأول من عام .2010

وأضاف أنه «تم أخيراً الكشف عن رسوم الخدمات في مشروع (سكاي كورتس) في (دبي لاند)، والتي تبلغ 7.9 دراهم لكل قدم مربعة سنوياً، وهي أدنى نسبة مقارنة بأي برج سكني آخر في دبي»، مفصلاً أن مالك شقة مساحتها 1000 قدم مربعة في المشروع سيدفع 7900 درهم في السنة، أو 1975 درهماً في كل ربع رسوم خدمات. وقال إن هذا العامل سيزيد عوائد الإيجار لملاك الشقق في مشروع سكاي كورتس..

لمشاهدة متوسط أسعار الإيجارات في إمارة دبي يرجى الضغط على هذا الرابط: http://media.emaratalyoum.com/images/polopoly-inline-images/2011/01/AR14-050111-111.jpg

عقاريون: الأزمة المالية صوبت مسار العلاقة بين الإيجارات والدخول

إيلاف – عبدالله إبراهيم

GMT 8:30:00 2010 الأربعاء 10 نوفمبر

أفاد عدد من خبراء القطاع العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة، أن الأزمة المالية أعادت العلاقة بين معدلات الإيجارات والدخول إلى نسب تقارب مستوياتها العالمية، والتي تتراوح بين 25 إلى 30%.

الرياض: رغم اتفاقهم على تراجع الإيجارات بشكل عام في مختلف الإمارات، إلا أنهم اختلفوا حول نسب استحواذ الإيجارات على الدخول في كل إمارة، فبينما قدرها البعض بـ30% في دبي حالياً، يرى آخرون أنها تستحوذ على 40% من الدخول في أبوظبي. وتوقعت المصادر، أن تشهد الإيجارات مزيدا من التراجع خلال الربع الأخير من 2010، والربع الأول من 2011، لافتين إلى أن مستويات الإيجارات الحالية تلامس متوسطي الدخل، وأنها أقرب ما يكون إلى نسبها العادلة. وتفصيلا يرى مهند الوادية، المدير التنفيذي لشركة “هاربور” العقارية في دبي، أن الأزمة المالية صححت مسار العلاقة بين الإيجارات والدخول، موضحاً، “تستحوذ الإيجارات حاليا، على نسب تتراوح بين 25 – 30% من الدخول في دبي، وهي ذات المستويات العالمية للعلاقة بين الإيجارات والدخول”.

تصحيح التركيبة السكانية

وأشار الوادية، إلى وجود تصحيح في التركيبة السكانية في بعض المناطق، حيث لم تتأثر دخول بعض الأفراد بالأزمة؛ مما زاد من قيمتهم الشرائية وقدرتهم في البحث على أماكن أفضل بأسعار أقل، لافتا، إلى “أن كثير من الشركات اتجهت بعد الأزمة إلى الاستثمار في السكن المتوسط؛ الأمر الذي ساعد على إعادة موضعة الأفراد، ونزوح البعض بين الإمارات القريبة مثل دبي والشارقة وعجمان”.

وبحسب الوادية، فإن “معدلات الإيجارات شهدت نزولا حادا خلال عام 2009، وظلت في معدلات متراجعة حتى الربع الأخير منه”، مقدرا نسب التراجع منذ نهاية 2008 وحتى الربع الأخير من 2009، بـ50%، بينما تتراوح بين 10 إلى 12% خلال عام 2010، الأمر الذي عده المدير التنفيذي لـ هاربور استقرارا نسبيا، لافتا إلى أن بعض المناطق في دبي لم تشهد تراجعا خلال 2010، بل ظلت عند معدلاتها، مشيرا إلى أن سوق الإيجارات في 2010 من المتوقع أن يشهد مزيدا من الاستقرار خلال الفترة المقبلة.

المستويات الطبيعية

واختتم الوادية، “معدلات الإيجارات صارت في مستوياتها الطبيعية، بل ربما أقل في بعض المناطق، والفرصة سانحة للاستثمار طويل الأجل، بعيدا عن المضاربات”. من جانبه، يتفق وليد الزرعوني، الرئيس التنفيذي لمجموعة “دبليو كابيتال” في دبي، مع سابقه، أن الأزمة أعادت النسب بين الإيجارات والدخول لمعدلاتها الطبيعية، مبينا، أن “الإيجارات صارت تستحوذ على حوالي 30% من دخول الأفراد في دبي”. وأشار الزرعوني إلى أن القيم الإيجارية الحالية تقارب المعدلات العادلة، بعد أن شهدت تصحيحا خلال الأزمة، مضيفاً، “أتوقع استقرار تلك المعدلات حتى الربع الأول من 2011″.

إعادة موضعة الأفراد

وبحسب الرئيس التنفيذي لـ دبليو كابيتال؛ فإن تراجع الإيجارات أدى إلى إعادة موضعة 45% من الأفراد في دبي تقريبا، حيث ساهمت التراجعات في البحث عن شقق أوسع بتكلفة منخفضة. وكانت شركة “لاند مارك” أصدرت تقريرا حديثا، أظهر تراجع الحد الأدنى للاستئجار في “دبي مارينا” بـ27%، و”أبراج بحيرات جميرا” بـ50٪، وتراجع في المدينة العالمية، وصل إلى 36٪ بالنسبة لاستئجار أستوديو. كما شهدت الفلل الواقعة في “جزر جميرا”، بحسب التقرير، تراجعاً بنسبة 16٪، مقارنة بتراجع 9٪ في “السهول”.

من جانبه، يرى عبدالمحسن الحمادي، رئيس مجلس إدارة منازل العقارية، والرئيس التنفيذي للشركة، أن “الإيجارات في أبوظبي تستحوذ على ما يقارب الـ40% من دخول الأفراد بالإمارة، مؤكدا أن معدلات الإيجارات لازالت أعلى من مستوياتها الطبيعية، بنسب تتراوح – بحسب الحمادي – ما بين 10 إلى 20%”. وأشار الحمادي، إلى أن المشاريع التي تشهدها الإمارة في قطاعات عدة (سياحية، ترفيهية، صناعية، ومعارض)، من شأنها أن تحفظ التوازن بين الطلب والعرض، فالشركات تسعى لتلبية كافة احتياجات الأفراد من ذوي الدخول المرتفعة والمتوسطة، مؤكداً أن “إمارة أبوظبي جاذبة لفرص العمل؛ لما تتمتع به من بنية تحتية واقتصادية تنافسية”، على حد قوله.

في السياق ذاته، ووفقا لـ عبيد هلال الكعبي، المدير التنفيذي للمجموعة المتحدة القابضة في أبوظبي، فإن “معدلات الإيجارات في أبوظبي، مازالت أعلى من معدلاتها الطبيعية، وأن الأزمة ساهمت في تصحيح القيم الإيجارية”، متوقعا أن تشهد الإيجارات مزيدا من التراجع في أبوظبي بحدود 20% حتى منتصف 2011. وأشار المدير التنفيذي للمجموعة المتحدة، أن “المناطق خارج جزيرة أبوظبي تراجعت بمعدلات أكبر من داخل الجزيرة، تراوحت بين 30 إلى 35%، وأن الإيجارات الخاصة بالوحدات التجارية تراجعت بنسبة أكبر من السكنية، فضلا عن السكن الخاص بالعمال”، لافتا إلى أن “الطلب لا يزال عاليا في أبوظبي، وهناك فجوة بين العرض والطلب؛ الأمر الذي قلل من معدلات تراجع الإيجارات في أبوظبي، مقارنة بالإمارات الأخرى”.

وأوضح تقرير لمركز إحصاء أبوظبي عن الرقم القياسي لأسعار المستهلك، خلال الـ9 شهور الأول من 2010، أن مجموعة “السكن، والمياه، والكهرباء،.. ) ما زالت تساهم بأعلى نسبة في ارتفاع التضخم بالإمارة، وذلك بنسبة 65%، وقد جاءت هذه المساهمة العالية – بحسب التقرير – نتيجة لارتفاع معدل أسعار هذه المجموعة بنسبة 4.7%، والسبب الرئيسي في ارتفاع معدل أسعار هذه المجموعة؛ هو ارتفاع أسعار إيجارات السكن.

الجدير بالذكر أن أسعار الإيجارات كانت قد وصلت إلى مستويات وصفها بعض الخبراء بـ”الجنونية” قبل الأزمة، وذلك في أواخر عام 2008، حيث وصل سعر “الأستوديو”، إلى 80 ألف درهم في أبوظبي، وقريبا منه في دبي، إلا أنها – ومع بدايات الأزمة العالمية في الربع الأخير من 2008 – أخذت في التراجع بنسب متفاوتة حسب كل إمارة، وحسب كل منطقة داخلها.

http://www.elaph.com/Web/Economics/2010/11/610392.html?entry=economicsmainstory

Arabian Property Awards Winner

Harbor Real Estate awarded Best Real Estate Agency – Marketing at 2010 Bloomberg Arabian Property Awards

Dubai, November 02 2010 – Harbor Real Estate, an integrated Real Estate service provider based in Dubai, has scooped three top awards at the recent 2010 Arabian Property Awards.

The awards, part of the prestigious International Property Awards in association with Bloomberg Television, Google UK, New York Times and The International Herald Tribune were presented during a gala dinner at Madinat Jumeirah in Dubai on 26th October 2010.

The three awards received by Harbor included:
• Best Real Estate Agency Marketing – Arabia Region
• Best Real Estate Agency Marketing – Dubai
• Best Real Estate Agency – Highly Commended

Commenting on this recognition, Mohanad Alwadiya, Managing Director of Harbor Real Estate, said: “It’s a great honor to be recognized by an international panel of such distinguished industry professionals. We have always pursued innovative marketing solutions and a result-oriented approach for the benefit of our clients. It’s nice to know that we are considered to be setting new standards whether locally, regionally and internationally.”

The Arabian Property Awards in association with Bloomberg Television are part of the International Property Awards which were established 16 years. Judging for the awards was carried out by the International Property Awards’ expert panel of judges at the London offices of Bloomberg Television. Entries were also outsourced to leading experts around the world.
This year’s judges included Luke McKend, industry head property markets of Google UK; Peter Bolton King, group chief executive of the National Federation of Property Professionals; Christopher Hall, president elect of FIABCI; Thijs Stoffer, International Consortium of Real Estate Agents Association (ICREA); Fiona Nixon, chairman of the Australia Institute of Architects, Hendrik Nelde, president of FIABCI Belgium; Helen Shield, editor-in-chief of International Homes Luxury Collection magazine and Sven Johns, CEO of the German Real Estate Association; and many more.
Later this year, top scoring winners from the Arabian Property Awards will compete with the world’s best from Asia Pacific, Europe & Africa, the UK and the Americas.
“We need to benchmark ourselves internationally “added Alwadiya. “The real estate industry has entered an era where success for our clients is dependent upon our capability to think differently, to be able to identify and promote scarce opportunities effectively, and deliver tangible results against all odds. The industry is evolving rapidly and a new breed of professional with fresh thinking is required and that’s our forte”
Stuart Shield, president of the International Property Awards, said: “I was taken aback by the outstanding quality of the winning entries – their originality, creativity and presentation. The awards gala dinner and its associated networking event attracted a great number of chief executive officers from Arabia’s residential and commercial property sectors. I would have loved to have been a fly on the wall to find out what creations these meetings of minds will bring in the future!”
Harbor Real Estate services have evolved from traditional real estate brokerage of merely bringing buyers and sellers together to innovative world class end-to-end real estate services. The company services include, Real Estate Tailored Research Services, Integrated Marketing Services, Sales, Leasing & Conversion Management Services, Real Estate Investment Portfolio Management Services, Holistic Real Estate Legal Services and Innovative Property Management Supervision Services.

09-Jun-2010 - Emirates Business 24-7

High service charges put pressure on rental yields

Property owners are paying exorbitant fees for ‘barely adequate’ services, says realtor.

Newly launched Strata Law guideline will bring more transparency to the property market. Owners look for value for money while paying fees. (REUTERS)
The current service charges are putting a lot of pressure on the rental yields, especially on owners who bought units during the first three quarters of 2008, according to a realty consultant.

“But I am sure though that with the recently launched Strata Law guidelines, there will be more transparency and clarity, which will definitely have a positive effect on the market,” Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, told Emirates Business.

In May, Real Estate Regulatory Agency CEO Marwan bin Ghalita told this newspaper that the new guidelines for implementation of the Strata Law for jointly owned properties will prevent developers from collecting any service charges unless they get clearance from the agency. “The guidance will give investors more confidence. This will make the market more mature and transparent,” he had said.

Alwadiya echoes the sentiment, saying the new guidelines will change of perception of owners and help improve the overall mood and performance of the market.

“It will enhance and promote transparency.” Asked if rental yields will continue to fall in Dubai, Alwadiya said prices have reached the bottom and as the global and local economies start emerging from the economic crisis, things are bound to get better in the property market.

“The unfortunate situation has arisen primarily due to the recession, but is compounded when a larger proportion of gross rental yields are being eaten up by service charges. Unfortunately, service charges have not come down in the same proportion as gross rental yields.”

Citing a case, the report said an owner of a two-bedroom apartment in 8 Boulevard Walk, Downtown, pays Dh43,000 per year in service charges for an area of just under 1,370 square foot, which means 36 per cent of the rent goes in paying the charges. “The problem gets a little more concerning when the ’services’ being provided are, at best, barely adequate.”

The main concern, he believes, of owners when it comes to service charges are “transparency” and “value for money”.
“Most of the owners stressed the need for better quality services and enhanced transparency so that they know exactly where their money is being spent or accrued.”

Asked if unit owners were informed about the service charges at the time of booking the apartments, Alwadiya said Harbor ensured that all buyers were informed about the service charges of the units they are considering to purchase.

“On the other hand, most developers request the new buyers to commit to the service charges at the time of transfer or ownership. Besides, buyers have become more informed and knowledgeable and often ask or know the service charges before committing to a specific property,” he added.

COMPONENTS

Following are the components of service charge budget
- Building replacement insurance
- Public liability insurance
- Dewa for common areas
- Chilled water for common areas
- Service contracts
- Building management fee
- Facility management fee
- Legal fees
- Audit fees

Jun-2010 - Al Khaleej-08

الأسعار تتأرجح بين الارتفاع والانخفاض والمستوى يتدنى

ألقت جملة التغيرات التي شهدها السوق العقاري خلال الفترة المنصرمة بظلالها على رسوم الخدمات في المشاريع العقارية ضمن مناطق التملك الحر بدبي، حيث تحركت في منحنى متباين بين الارتفاع والانخفاض خلال الفترة التي تمتد منذ عام 2008 ولغاية الآن . وشهدت رسوم الخدمات انخفاضاً نسبياً في غالبية المشاريع خلال العام الماضي والفترة المنصرمة من العام الجاري مقارنة بالعام ،2008 بينما ارتفعت في الأشهر الماضية من 2010 في بضعة مشاريع مقارنة بالعامين السابقين .

عكس المسح الميداني الذي أجرته شركة “هاربور” للوساطة العقارية، شمل 84 مشروعاً مختلفاً بين مناطق دبي، صورة رسوم الخدمات العقارية بوجهيها الإيجابي والسلبي، فمن الناحية الإيجابية أشار المسح إلى أن الاتجاه العام لمعدل الرسوم يتحرك باتجاه الانخفاض في ظل الظروف العامة التي يعيشها القطاع العقاري منذ بداية التأثر بتداعيات الأزمة المالية العالمية، والتي رسمت طريق التصحيح والنضوج نحو القيم الفعلية للأسعار وإيجاد بيئة استثمارية أكثر وعيا مع تراجع معدلات التضخم في شتى أشكاله .

ووجد المسح أن تكلفة الخدمات على المشاريع لم ترتفع إلا بصورة طفيفة خلال العام 2010 مقارنة بالسنة الماضية، وذكرت “هاربور” أن أكبر زيادة في رسوم الخدمات كانت في مشروعي “ذا فيوز” “جرينز”، حيث ارتفعت بمتوسط 15 .1 درهم للقدم المربعة ولفت المسح إلى أن الرسوم في مرسى دبي ومنطقة وسط المدينة بقيت من دون تغيير .

وتراوحت رسوم الخدمات في مرسى دبي بين 87 .،14 درهم وما يقل عن 20 درهماً للقدم المربعة حسب المشروع، أما بالنسبة لمنطقة داون تاون فتراوحت الرسوم بين 20 درهماً للقدم المربعة إلى حوالي 72 درهما للقدم في أجنحة الشركات ضمن برج خليفة .

ووفقا للمسح فإن أفضل الأسعار المتاحة هي في موتور سيتي، حيث تصل رسوم الخدمات إلى ما يزيد على 5 .10 درهم للقدم في مشروع “جرين كوميونيتي” .

من جهة أخرى لفت المسح إلى أخبار اعتبرها بالسيئة بالنسبة للمستثمرين في عقارات دبي وتتمثل في أن التراجع في معدل رسوم الخدمات لم يواز في حجمه وسرعته التراجع في معدل أسعار الإيجارات .

ووجد المسح الذي شمل 84 مشروعاً في دبي أن هناك-إضافة إلى ذلك- قصورا في مستوى الخدمات المقدمة في هذه المشاريع، حسب أحد ملاك الشقق المكونة من غرفتين وصالة ضمن مشروع “بوليفارد ووك”، حيث أعرب عن استيائه ليس فقط من رسوم الخدمات وإنما من تراجع مستواها .

ويقوم هذا المالك بدفع 43 ألف درهم سنوياً مقابل رسوم خدمات شقته البالغة مساحتها 1370 قدماً مربعة، ويمثل هذا المبلغ 36% من عائد الإيجار السنوي الذي يحصل عليه مقابل استثماره هذا .

وتزداد المشكلة تفاقما عند النظر إلى نوعية الخدمات التي يتم توفيرها، والتي يمكن وصفها في أحسن الاحوال “بالكاد كافية” .

وتعددت قصص الملاك حول نوعية الخدمات ومنها قصص تخص المعدات الرياضية في صالات الألعاب التي يتم تمديد عمر تصليحها إلى أجل غير مسمى يصل إلى بضعة أسابيع، بالإضافة إلى موعد فتح حمام السباحة بصورة تجعل من الصعب استخدامه في فترة الصباح .

وقالت الدراسة إن هذه الأمور ربما تبدو غير ذات أهمية للبعض، إلا أنها بعكس ذلك لملاك العقارات الذين تملكوا وحداتهم بناء على الوعود التي بنوا عليها اهتماماتهم ورغباتهم .

وأوضح مهند الوادية، المدير الإداري في شركة “هابور” للوساطة العقارية، أنه على الرغم من تأثير رسوم الخدمات السنوية على القيمة المضافة على رأس المال وعوائد الإيجار السنوية، فمن المدهش ان بعض أصحاب المصالح الأساسيين في سوق العقارات يتجنبون التعامل مع هذا الموضوع الحرج والتحرك لحل الغموض والإحباط المحيط به . حيث إن معظم الشركات ومطوري المشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء لم يوفروا التفاصيل الكافية التي تتعلق برسوم الخدمات المتوقعة للقدم المربعة الواحدة حتى اكتمال المشروع، كما أن معظم المشترين والبائعين، وحتى الوسطاء، لن يطرحوا هذا الموضوع إلا لحين المراحل النهائية من عملية التفاوض .

وأضاف الوادية أن المسح لفت إلى موضوع مهم جدا ألا وهو الشفافية، الذي يثير تساؤلات عديدة حول الطريقة الصحيحة التي يجري من خلالها توظيف الأموال المدفوعة مقابل الخدمات، والجهات التي تستفيد من هوامش الربحية المرتبطة بها، إضافة إلى الجهة الواجب مساءلتها في ما يخص مستوى الصيانة والخدمات لمرافق المبنى وضمان القيام بها على أفضل مستوى وفي الوقت المناسب وبتكلفة معقولة .

وأشار المدير المدير الإداري لشركة “هاربور” إلى أن من أبرز النقاط التي تناولها تقرير المسح، هو صدرو اللوائح التنظيمية لقانون “جمعيات الملاك المشتركة” الذي سيسهم في حل العديد من المشاكل المرتبطة بإدارة المشاريع والخدمات المرتبطة بها، مؤكداً أهمية تفاعل الجهات المعنية وأصحاب الحقوق بإيجابية مع هذا القانون، وإلا سيكون شأنه شأن بعض القوانين الأخرى، فالأمر في نهاية المطاف بيد المستثمر نفسه .

30-May-2010 - Emirates Business 24-7

Fall in Abu Dhabi villa prices slows

Properties continue to attract more tenants than buyers.

Decline in villa prices in Abu Dhabi has slowed in the first quarter 2010, as prices fell five per cent in comparison to the fourth quarter of 2009, real estate consultants said.

Prices fell 15 per cent in the fourth quarter 2009 compared to the third quarter 2009, they added.

Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, said: “Although villa prices in Abu Dhabi have come down on an average of five per cent in the first quarter of 2010 compared to the fourth quarter of 2009, the real estate sector continues to attract more tenants than buyers.”

Paul Maisfield, General Manager and Head of Professional Services, Asteco, Abu Dhabi, said: “Abu Dhabi is still very much a rental market. Like the previous quarter there have been some rental reductions in the villa market and this has been particularly pronounced at the upper-end of the market.

“With respect to hand-over of Golf Gardens, our research shows that about 70 per cent of these villas are being made available for rent, with the remaining 30 per cent occupied by property owners. Moreover, approximately half the villas that have been rented out to date are company contracts.”

According to Asteco, close to 3,800 villas are specifically being developed for the leasing market, which are due for handover in 2010.

“Majority of that will consist of low-to-mid-quality stock in Khalifa City A and B, and Mohammed Bin Zayed City. We expect many of these to be sub-divided into smaller units, making it difficult to predict how many residential units will actually come onto the market in those areas,” said Maisfield.

“A large proportion of villas at Golf Gardens have come onto the rental market. The majority of tenants in this development are western expatriates.”
Alwadiya said: “We are noticing that majority of villa projects are being offered for lease-purposes with the estimated ratio reading 70 per cent for lease-purposes and 30 per cent for sale.”

He said the overall appetite for buying properties has dropped. “Although we have noticed an improvement in the mortgage offers during 2010, the end-user funding options are still not attractive enough.”

Loshini Lawrence, Operations Manager, Better Homes, Abu Dhabi, said: “There is a high demand for rentals at the moment. Given the current sale prices, high bank interest rates and lack of ready to move in freehold properties, rentals still tend to be on the increase.”

However, once the market receives more good quality and location inventory and banks start to lend more aggressively, the market will experience a slight change in terms of the buyer interest, she said. “Selling prices will always play a key role in market dynamic.”

According to Asteco, “On an average, allowances tend to be in the region of Dh300,000 per annum to Dh350,000 per annum for senior management positions. Consequently, five-bedroom villas quoting above Dh400,000 per annum are struggling to let and prices have fallen to more realistic levels, with some five-bedroom villas now available for less than Dh330,000 per annum.”

According to Asteco, the handover of the first phase of Al Reef villas revealed that new landlords have mortgage commitments and that they are looking to secure tenants early in order to avoid vacant periods. “As more phases are handed over in the next few months, rents in this development are likely to come under increasing pressure to drop further,” said Maisfield.

Harbor Real Estate said that current rentals for three-bedroom villas average Dh255,000 per annum, for four-bedrooms Dh280,000 per annum and five-bedrooms the average is Dh385,000 annually. “These rental prices are down by approximately 25 per cent from the same time last year.”

According to Better Homes, at Golf Gardens, villas can be leased from Dh310,000 per annum onwards, at Al Reef Villas, two-bedroom villas rent for Dh110,000 per annum. “This is approximately 15 per cent to 20 per cent down for the corresponding period last year.”

Asteco estimates around 5,500 new villas will be delivered to the Abu Dhabi real estate market during 2010. “Compared to some villa developments in Dubai, none of these developments can be considered high-end, except Hills Villas in Officer’s City. Areas such as Khalifa A and Mohammed Bin Zayed also have about 2,000 villas each in various construction stages. Most of these villas are owned by UAE nationals and held for investment purposes. The villas, which will be owner-occupied by UAE nationals, tend to be of high quality,” said Maisfield.

Alwadiya also said around 5,500 villa units will be supplied in 2010 with large numbers coming from Golf Gardens, Al Raha Beach and Al Reef Villas.
Asteco said the firm has not seen any significant fluctuation in completed villa prices over the past three months. “From an investment perspective, based on current prices, large villa developments of Al Raha Gardens, Golf Gardens and Al Reef are, on average, all achieving gross yields of about nine to 10 per cent,” said Maisfield.

Lawrence, however, said that prices were on the decline.

Alwadiya said that in the fourth quarter of 2009, villa prices continued to drop by an average of 10 per cent in sale prices and up to 15 per cent in rental prices. He added that prices have fallen on an average of 15 per cent in the last quarter compared to the previous quarter. “This provided evidence that escaping the effects of the global economic crisis is impossible for any economy, no matter how strong its fundamentals.”

“In the first and second quarter of 2010, the decrease in villa prices in Abu Dhabi started to soften. According to our records, the average decrease in villa prices in Abu Dhabi is at five per cent for sale prices and eight per cent for rental prices in the second quarter of 2010. On the main island, west and east districts are demanding a steep premium of 27 per cent for villas compared with similar sized units in the off-island districts,” said Alwadiya.

“Moving forward in 2010, as the UAE continues to emerge from the economic crisis, and as lending options become more available and affordable, we expect the demand for villas to start picking up again and this will help the prices stabilise after reaching more acceptable levels.”

Meanwhile, real estate agents said Golf Gardens and Al Raha Beach gardens were by far the most expensive villa communities in Abu Dhabi. “Golf Gardens is among the most expensive villa community in Abu Dhabi, although rents have fallen over the last one year by about 25 per cent as landlords’ expectations have fallen to meet the market.”

According to Harbor, the most expensive villas are the Al Raha Beach community and the Golf Gardens community. “On the other hand, the highest priced villas are still within the Nurai Island development, with some of the luxury villas being currently listed at Dh49 million. Also, some of the luxury villas at Saadiat Beach are being listed at prices ranging from Dh8m up to Dh30m,” said Alwadiya.

Better Homes said that currently, the most expensive rental community in Abu Dhabi is Marina Royal with pricing ranging around Dh950,000 per annum.
According to Asteco, villa rentals in the second quarter of 2008 in Abu Dhabi were on an average around Dh200,000 per annum for a three-bedroom, Dh245,000 yearly for a four-bedroom and Dh330,000 for a five-bedroom. “Prices reached a peak in the fourth quarter of 2008 with average rates as high as Dh380,000, Dh450,000 and Dh530,000 respectively for three-to-four-to-five-bedroom villas. Following this peak, prices have, on an average, fallen by around 40 per cent (fourth quarter 2008 to fourth quarter 2009).

“There are only two villa developments in Abu Dhabi, Al Reef Villas and Hydra Village, which are available for investments by expatriates.
“As both are mid-end developments, they are affordable to a larger buyer base that include western, Arab and Asian expatriates as well as UAE nationals.
“The other freehold villa developments were available for UAE nationals who predominantly bought for investment purposes to rent to expatriates.”
Meanwhile, Abu Dhabi continues to attract a larger percentage of villa buyers than apartment buyers. “Depending on the client, most expats purchase apartments or duplex within a building or villas within a self-contained community with a small garden. There is still an interest in well-designed and priced apartments with quality finishes and sea views,” said Lawrence.

10-May-2010 - Emirates Business 24-7

Property transactions decline in RAK

Realtors say transactions and listings continue to decline since 2009.

The number of transactions and new property listings with agents has declined in Ras Al Khaimah since the end of last year, realty agents said.
Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, said: “We have not removed any listings for Ras Al Khaimah. However, we have not received any new listings for the past four months for the emirate. The fourth quarter of 2009 was the last time we concluded a transaction for a property in Ras Al Khaimah.”
He further said that the overall purchasing appetite of buyers has been very low due to the economic crisis and most of the stakeholders involved in the RAK property market have adopted “a wait and see” approach, hoping for the economic storm to clear out.

Laura Choueri, CEO, Choueri Real Estate, said: “There were many enquiries for the emirate as Ras Al Khaimah has a lot of opportunities for investors. However, the fourth quarter of 2009 was the last time we concluded a sales transaction in Ras Al Khaimah.”

Kosta Giannopolous, Manager-Residential Sales & Leasing, Better Homes said: “We get a few property enquiries for RAK each month.” The real estate agents, however, expect the market to gain momentum as the emirate has some promising developments.

Choueri said that while the Ras Al Khaimah market may not be as buoyant as Dubai, there are some very beautiful properties there which hold a lot of potential for investors. “As said, in the last quarter of 2009, there were lots of enquiries for one, two and three-bedroom apartments, yet those have not translated into sales.”

Alwadiya said: “Slowdown in new activities and progress announcements in the RAK property market have made it slide down in the investors’ top of mind awareness and consideration list. Further, lack of completed projects and limited finance options in RAK have become key decision-making variables in today’s market place which are hindering the ability of sellers to promote and sell their projects in the emirate.”

He said the market is witnessing an overall slowdown also driven by the migration of tenants to the more affordable areas in Sharjah and Dubai. “The rental prices have dropped by an average of seven per cent to eight per cent according to our estimates. When it comes to sale prices, we have witnessed a sharper drop mainly in the under construction/ off plan projects.

“Pick-up in the real estate sector of Ras Al Khaimah can happen but this must be complemented by a steady pace of construction progress, positive completion/success stories and a solid legal, marketing and operational framework that endorses the property market in RAK.”

Giannopolous said: “RAK has long been a place to escape the busy pace of Dubai. The developments in the emirate offer beautiful waterfront properties, such as Al Hamra Village and The Cove, which are already popular for weekend escapes and holiday homes.

Other projects of note include Mina Al Arab, developed by RAK Properties; and Bab Al Bahr, developed by Rakeen which will both become more attractive as they near their completion date; so now may be a great time to buy in RAK prior to completion and while these mega-projects and prices are affordable.”

May-2010 - Al Khaleej-06

تماشيا مع رؤيتها الرامية إلى رفع مستوى خدمة العملاء في قطاع العقارات وتلبية متطلبات سوق دبي الحيوي، قامت مجموعة “هاربور” بالحصول على رخصة خدمات الإشراف الإداري للعقارات بموافقة من دائرة الأراضي والأملاك ودائرة التنمية الإقتصادية في دبي.
وعلق السيد مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية، على الخدمات الجديدة قائلاً: “سوف تمكننا خدمات الإشراف الإداري للعقارات من تحري فرص تجارية جديدة وتوسيع محفظة أعمالنا، بالإضافة إلى تقديم خدمات للمطورين وللمستثمرين المؤسسيين عن طريق الإشراف على جميع أنشطة المشاريع الخاصة بهم. فنحن يسعدنا أن نوفر لهم راحة البال والحلول الفعالة والمبتكرة التي تتجاوز أساليب إدارة العقارات التقليدية.”
كما ستمكن الخدمات الجديدة الشركة من ادارة الممتلكات والإشراف عليها فيما يتعلق بالتعاقد مع الشركات المسؤولة عن خدمات الصيانة وخدمات التنظيف والأمن. بالإضافة الى معالجة القضايا الإدارية بالنيابة عن مالك العقار، والتنسيق مع وسطاء التأجير لإيجاد واختيار المستأجرين المناسبين للوحدات الشاغرة في العقار.

وبالتزامن مع إضافة خدمات الإشراف الإداري للعقارات، أعلنت شركة هاربور للوساطة العقارية عن إطلاق وترقية موقعها الالكتروني الجديد على شبكة الانترنت www.harbordubai.com . حيث يوفر الموقع الجديد باقة من الميزات المتطورة والمبتكرة، التي تقوم على التركيز على العقارات المعلنة وتحسين قنوات التواصل بين العملاء والمستشارين المتخصصين في هاربور.
وينفرد الموقع الجديد بتوفير خدمة أساسية وهي الاولى من نوعها على صعيد المواقع الالكترونية لخدمات الوساطة العقارية وهي خدمة تصفح موقع هاربور المصمم خصيصا للهواتف المتحركة، حيث سيمكن الموقع الجديد عملاء هاربور من تصفح ومواكبة التفاصيل للعقارات المدرجة في دبي من خلال استخدام هواتفهم النقالة. هذا بالاضافة الى خدمة الدردشة الحية والمباشرة (live Chat) بين العملاء والاستشاريين في شركة هاربور لتقديم المساعدة و الإجابات الفورية عن الاستفسارات عن العقارات المعروضة أو الخدمات العقارية المتكاملة التي توفرها هاربور.

وعلاوة على ذلك، تقوم شركة هاربور للوساطة العقارية بالإعلام والإعلان عن عقاراتها المدرجة بشكل مكثف عبر أسواق العقارات الإلكترونية ووسائل الإعلام الاجتماعية مثل؛ “جلف نيوز دوت كوم” “Gulfnews.com”، و” بروبيرتي فايندر” “Propertyfinder”، و” دوبزيل” “Dubizzle”، و”بيوت” “Bayut”، و”تويتر” “Twitter” و”فيس بوك” “Facebook” بالإضافة إلى اكثر من ثلاثين موقع متخصص آخر، وأضاف السيد مهند قائلاً: “اننا في عصر جديد ومبتكر لذلك يجب على جميع شركات مزودي الخدمات العقارية أن تقدم الخدمات للعملاء بطريقة مبتكرة وسهلة تلائم جميع متطلباتهم ونمط حياتهم. لهذا فأن المواقع الإلكترونية ووسائل الإعلام الإجتماعية تعد حاليا من أفضل الطرق لاستهداف السوق العقاري. ”
وتعد هاربور للوساطة العقارية من أكثر شركات الوساطة والخدمات العقارية تطورا، فقد انتقلت من مجرد تقديم خدمات وساطة عقارية تقليدية إلى مزود خدمات عقارية متكاملة ذات مستوى عالمي. حيث تشمل خدمات الشركة حاليا كلا من خدمات البحوث المتخصصة في مجال العقارات، وخدمات البيع والإيجار والتسويق المتكاملة وخدمات إدارة الإستثمارات العقارية، والخدمات القانونية المتكاملة المتعلقة بقطاع العقارات، بالإضافة إلى خدمات الإشراف الإداري للعقارات التي حصلت عليها مؤخرا.

06-May-2010 - Gulf Today

Harbor Group expands services portfolio and enhances communications channels

Coinciding with its mission to enhance customer service levels of the Real Estate Industry and meeting the demands at a dynamic market, Harbor Group has acquired the Real Estate Management Supervision Services license.

Mohanad Alwadiya, Managing Director of Harbor Real Estate, said: “The new license will allow us seek new business opportunities and service the developers and institutional investors in supervising all their project activities. We will be providing them with complete peace of mind and innovative effective solutions that go beyond the old property management approach.”

The license will allow the company to manage and supervise properties with regards to contracting with the firms in charge of maintenance, cleaning and security services, handling the administrative issues for the property’s owner and coordinating with lease brokers to locate tenants for vacant units in the property.

Harbor Real Estate has also announced the launch of its all new upgraded website www.harbordubai.com. The new website has a fresh sleek look and incorporates new features that increase the exposure of listed properties while offering new efficient and innovative ways of communicating with area and asset specialists within Harbor.

One of the main new features is the special mobile website; Harbor Real Estate is the first Real Estate service provider who offers this feature. It allows current and potential clients to check the details of listed properties in a certain area in Dubai on the go through the use of their mobile sets. The website also incorporates a live chat tool that enables users to communicate with one of the Harbor’s consultants instantly to shed more light about listed properties or offered services.

Moreover, Harbor Real Estate is advertising their properties strenuously via online property markets and social media outlets such as; Propertyfinder, Dubizzle, gulfnews.com, Bayut, Facebook and Twitter. “We are in a new era were service providers have to approach clients in a creative and easy manner. Online platforms are the best vehicles to target our market as more and more users are joining social networks and online search engines are becoming the number one place to find a product or a service” Commented Alwadiya.

Harbor Real Estate services have evolved from traditional real estate brokerage of merely bringing buyers and sellers together to innovative world class end-to-end real estate services. The company services include, Real Estate Tailored Research Services, Integrated Marketing Services, Sales, Leasing & Conversion Management Services, Real Estate Investment Portfolio Management Services and, Holistic Real Estate Legal Services and Real Estate Management Supervision Services.