Harbor Real Estate Blog

The decree, which is effective 10th January 2011, caps the increase in property rents in the emirate. (FILE)

Dubai has capped rents for this year thanks to the Decree No. 2 / Year 2011, issued on Thursday.

However, the ruling may well give your landlord the chance to increase your rent by much more than what the cap allows.

Real estate experts told Emirates 24|7 that despite the fact that Real Estate Regulatory Agency’s (Rera) rent index is based on actual rental transactions in Dubai, a number of landlords and agents are still not registering contracts on Ejari, the e-registration portal system, says an industry expert.

“For the index to be effective, landlords and agents need to get contracts registered on Ejari. Enforcement of registration is absolutely necessary since the index is the only one based on actual transactions and is not influenced by any commercial interest,” says Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate.

The decree, which is effective 10th January 2011, caps the increase in property rents in the emirate. Article 2 of the decree endorsed Rera’s rent index as the main reference to determine the average rent in the emirate.

Previously, it was not mandatory for landlords to follow the index for rent hikes.

According to the decree:

If the rent is 26 per cent to 35 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 5 per cent of rent value.

If the rent is 36 per cent to 45 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 10 per cent of rent value.

If the rent is 46 per cent to 55 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 15 per cent of rent value.

If the rent is 56 per cent to 65 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 20 per cent of rent value.

A check on Rera’s rent increase calculator reveals that the index does reflect market reality, with rent for a studio, one and two-bed apartment in Discovery Gardens being in the range of Dh25,000 to 35,000; Dh40,000 to Dh50,000 and Dh55,000 to Dh75,000, respectively, per year. Rent for a studio apartment in International City is in the range of Dh15,000 to Dh20,000 per year, while one bedroom apartment is available between Dh22,000 and Dh25,000 per year.

However, no details are available on new districts such as Dubailand, which are fast becoming affordable residential hubs.

“It is probably because the units have been recently handed over and the area is still under development. As more contracts are registered on Ejari, the index will be updated,” says another realty agent.

A notice on Rera website still urges landlords and real estate leasing and management companies to register rental contracts on the Ejari or face penalties for non-compliance.

In October, Christiane Murray, Head of Property Management, Landmark Properties, told this website that Rera can impose penalties of up to Dh50,000 in case of non-compliance with the Ejari law. Besides, tenants will not be able to get Dewa, du or etisalat connections as well.

Alwadiya urges: “It needs to be updated quarterly and reveal the number of transactions closed in a quarter for all the localities with some specifics of the property such as unit size.”

Mohammad Khalifa Ahmed bin Hammad, Director of the Real Estate Relationship Regulating Department, Rera, told this website in April 2010 that the rental database that will become available through Ejari will inevitably be utilised by the government and the private sector.

“Certainly, the trendlines shown by the data collected will be reflected in the rental index and will have a crucial role to play in updating it. It does not stop there of course. The information about details such as rental levels in specific areas and for certain unit types and the demographics of use will prove invaluable to government planners and private sector investors alike,” he said.

http://www.emirates247.com/property/rent-cap-may-slip-through-rera-index-2011-01-16-1.342673

5٪ انخفاضاً في الإيجارات خلال الربع الأخير من 2010

المصدر: سامح عوض الله – جريدة الامارات اليوم

التاريخ: 05 يناير 2011

أفاد تقرير لشركة «هاربور» العقارية، بأن «الإيجارات السكنية في دبي استمرت في انخفاض تدريجي خلال الربع الأخير من عام 2010 بنسبة بلغت  5% مقارنة بالربع الثالث من العام نفسه.

وتوقع أن تشهد عوائد الإيجارات السكنية ارتفاعاً طفيفاً نهاية العام المقبل، مع استقرار الأسعار في السوق، بسبب انخفاض رسوم الخدمات، موضحاً أن زيادة العرض من الوحدات السكنية، هي العامل الرئيس الذي يحدد نسبة ووتيرة الانخفاض في الأسعار خلال العام المقبل.

وتشير إحصاءات الشركة إلى أن متوسط إيجار «الأستوديو» يبلغ حالياً 38 ألف درهم، فيما يبلغ متوسط إيجار شقة مكونة من غرفة نوم وصالة 67 ألف درهم، وشقة مكونة من غرفتي نوم 85 ألف درهم، وشقة مكونة من أربع غرف نوم 119 ألف درهم.

وتفصيلاً، أفاد تقرير شركة هاربور بأن «العديد من المستثمرين من فئة الأفراد والوسطاء العقاريين، خفضوا أسعارهم تماشياً مع المستويات الجديدة، وجذب مستأجرين لتأمين أي قدر ممكن من الإيرادات»، لافتاً إلى تقديم مٌلاك عروضاً خاصة لترغيب المستأجرين الحاليين في تجديد عقود إيجارهم، تتضمن خفضاً في الإيجار، أو توفير خطة دفع ميسرة تمتد حتى 12 دفعة، وخدمات صيانة مجاناً، وغيرها.

وتوقع أن تواصل إيجارات الشقق في مناطق مثل «ديسكفري غاردنز»، و«المدينة العالمية» تراجعها خلال الفترة المقبلة من العام الجاري، بسبب اكتمال مشروعات جديدة عدة تلائم المستأجرين من فئة الدخل المتوسط، مشيراً إلى أن ذلك سيحفز مستأجرين عديدين على الانتقال إلى تلك المشرعات، للاستفادة من أسعارها المنخفضة ومرافق خدماتها الحديثة.

وأوضح أن من أبرز المشروعات التي ستسلم خلال الربع الأول من عام ،2011 مشروع «غروب» في منطقة مردف، الذي طورته شركة دبي للعقارات، ومشروع «سكاي كورتس» في منطقة «دبي لاند» والذي يتكون من 2836 شقة. كما توقع أن تشهد مناطق مثل «وسط مدينة دبي»، و«مرسى دبي»، و«روعة الإمارات» نمواً بطيئاً، لكنها ستشهد زيادة بطيئة وثابتة في الأسعار بحلول نهاية العام الجاري، في حين ستشهد الوحدات السكنية في مناطق مثل: «أبراج بحيرة جميرا»، و«الخليج التجاري»، و«ذا فيلا»، و«فيكتوري هايتس» في مدينة دبي الرياضية، تحسناً مرهوناً بسرعة معالجة قضايا البنية التحتية، والمرافق الحيوية في تلك المناطق. وقال المدير التنفيذي لشركة هاربور العقارية، مهند الوادية، إن «رسوم الخدمات المرتفعة لا تزال عاملاً سلبياً يحرق نسباً عالية من قيمة رأس المال، وعوائد الإيجار السنوية للمُلاك»، متوقعاً أن تنخفض معدلات تلك الرسوم في عام ،2011 بسبب مبادرة مؤسسة التنظيم العقاري في دبي (ريرا) بتفعيل قانون الملكية المشتركة خلال نهاية النصف الأول من عام .2010

وأضاف أنه «تم أخيراً الكشف عن رسوم الخدمات في مشروع (سكاي كورتس) في (دبي لاند)، والتي تبلغ 7.9 دراهم لكل قدم مربعة سنوياً، وهي أدنى نسبة مقارنة بأي برج سكني آخر في دبي»، مفصلاً أن مالك شقة مساحتها 1000 قدم مربعة في المشروع سيدفع 7900 درهم في السنة، أو 1975 درهماً في كل ربع رسوم خدمات. وقال إن هذا العامل سيزيد عوائد الإيجار لملاك الشقق في مشروع سكاي كورتس..

لمشاهدة متوسط أسعار الإيجارات في إمارة دبي يرجى الضغط على هذا الرابط: http://media.emaratalyoum.com/images/polopoly-inline-images/2011/01/AR14-050111-111.jpg

عقاريون: الأزمة المالية صوبت مسار العلاقة بين الإيجارات والدخول

إيلاف – عبدالله إبراهيم

GMT 8:30:00 2010 الأربعاء 10 نوفمبر

أفاد عدد من خبراء القطاع العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة، أن الأزمة المالية أعادت العلاقة بين معدلات الإيجارات والدخول إلى نسب تقارب مستوياتها العالمية، والتي تتراوح بين 25 إلى 30%.

الرياض: رغم اتفاقهم على تراجع الإيجارات بشكل عام في مختلف الإمارات، إلا أنهم اختلفوا حول نسب استحواذ الإيجارات على الدخول في كل إمارة، فبينما قدرها البعض بـ30% في دبي حالياً، يرى آخرون أنها تستحوذ على 40% من الدخول في أبوظبي. وتوقعت المصادر، أن تشهد الإيجارات مزيدا من التراجع خلال الربع الأخير من 2010، والربع الأول من 2011، لافتين إلى أن مستويات الإيجارات الحالية تلامس متوسطي الدخل، وأنها أقرب ما يكون إلى نسبها العادلة. وتفصيلا يرى مهند الوادية، المدير التنفيذي لشركة “هاربور” العقارية في دبي، أن الأزمة المالية صححت مسار العلاقة بين الإيجارات والدخول، موضحاً، “تستحوذ الإيجارات حاليا، على نسب تتراوح بين 25 – 30% من الدخول في دبي، وهي ذات المستويات العالمية للعلاقة بين الإيجارات والدخول”.

تصحيح التركيبة السكانية

وأشار الوادية، إلى وجود تصحيح في التركيبة السكانية في بعض المناطق، حيث لم تتأثر دخول بعض الأفراد بالأزمة؛ مما زاد من قيمتهم الشرائية وقدرتهم في البحث على أماكن أفضل بأسعار أقل، لافتا، إلى “أن كثير من الشركات اتجهت بعد الأزمة إلى الاستثمار في السكن المتوسط؛ الأمر الذي ساعد على إعادة موضعة الأفراد، ونزوح البعض بين الإمارات القريبة مثل دبي والشارقة وعجمان”.

وبحسب الوادية، فإن “معدلات الإيجارات شهدت نزولا حادا خلال عام 2009، وظلت في معدلات متراجعة حتى الربع الأخير منه”، مقدرا نسب التراجع منذ نهاية 2008 وحتى الربع الأخير من 2009، بـ50%، بينما تتراوح بين 10 إلى 12% خلال عام 2010، الأمر الذي عده المدير التنفيذي لـ هاربور استقرارا نسبيا، لافتا إلى أن بعض المناطق في دبي لم تشهد تراجعا خلال 2010، بل ظلت عند معدلاتها، مشيرا إلى أن سوق الإيجارات في 2010 من المتوقع أن يشهد مزيدا من الاستقرار خلال الفترة المقبلة.

المستويات الطبيعية

واختتم الوادية، “معدلات الإيجارات صارت في مستوياتها الطبيعية، بل ربما أقل في بعض المناطق، والفرصة سانحة للاستثمار طويل الأجل، بعيدا عن المضاربات”. من جانبه، يتفق وليد الزرعوني، الرئيس التنفيذي لمجموعة “دبليو كابيتال” في دبي، مع سابقه، أن الأزمة أعادت النسب بين الإيجارات والدخول لمعدلاتها الطبيعية، مبينا، أن “الإيجارات صارت تستحوذ على حوالي 30% من دخول الأفراد في دبي”. وأشار الزرعوني إلى أن القيم الإيجارية الحالية تقارب المعدلات العادلة، بعد أن شهدت تصحيحا خلال الأزمة، مضيفاً، “أتوقع استقرار تلك المعدلات حتى الربع الأول من 2011″.

إعادة موضعة الأفراد

وبحسب الرئيس التنفيذي لـ دبليو كابيتال؛ فإن تراجع الإيجارات أدى إلى إعادة موضعة 45% من الأفراد في دبي تقريبا، حيث ساهمت التراجعات في البحث عن شقق أوسع بتكلفة منخفضة. وكانت شركة “لاند مارك” أصدرت تقريرا حديثا، أظهر تراجع الحد الأدنى للاستئجار في “دبي مارينا” بـ27%، و”أبراج بحيرات جميرا” بـ50٪، وتراجع في المدينة العالمية، وصل إلى 36٪ بالنسبة لاستئجار أستوديو. كما شهدت الفلل الواقعة في “جزر جميرا”، بحسب التقرير، تراجعاً بنسبة 16٪، مقارنة بتراجع 9٪ في “السهول”.

من جانبه، يرى عبدالمحسن الحمادي، رئيس مجلس إدارة منازل العقارية، والرئيس التنفيذي للشركة، أن “الإيجارات في أبوظبي تستحوذ على ما يقارب الـ40% من دخول الأفراد بالإمارة، مؤكدا أن معدلات الإيجارات لازالت أعلى من مستوياتها الطبيعية، بنسب تتراوح – بحسب الحمادي – ما بين 10 إلى 20%”. وأشار الحمادي، إلى أن المشاريع التي تشهدها الإمارة في قطاعات عدة (سياحية، ترفيهية، صناعية، ومعارض)، من شأنها أن تحفظ التوازن بين الطلب والعرض، فالشركات تسعى لتلبية كافة احتياجات الأفراد من ذوي الدخول المرتفعة والمتوسطة، مؤكداً أن “إمارة أبوظبي جاذبة لفرص العمل؛ لما تتمتع به من بنية تحتية واقتصادية تنافسية”، على حد قوله.

في السياق ذاته، ووفقا لـ عبيد هلال الكعبي، المدير التنفيذي للمجموعة المتحدة القابضة في أبوظبي، فإن “معدلات الإيجارات في أبوظبي، مازالت أعلى من معدلاتها الطبيعية، وأن الأزمة ساهمت في تصحيح القيم الإيجارية”، متوقعا أن تشهد الإيجارات مزيدا من التراجع في أبوظبي بحدود 20% حتى منتصف 2011. وأشار المدير التنفيذي للمجموعة المتحدة، أن “المناطق خارج جزيرة أبوظبي تراجعت بمعدلات أكبر من داخل الجزيرة، تراوحت بين 30 إلى 35%، وأن الإيجارات الخاصة بالوحدات التجارية تراجعت بنسبة أكبر من السكنية، فضلا عن السكن الخاص بالعمال”، لافتا إلى أن “الطلب لا يزال عاليا في أبوظبي، وهناك فجوة بين العرض والطلب؛ الأمر الذي قلل من معدلات تراجع الإيجارات في أبوظبي، مقارنة بالإمارات الأخرى”.

وأوضح تقرير لمركز إحصاء أبوظبي عن الرقم القياسي لأسعار المستهلك، خلال الـ9 شهور الأول من 2010، أن مجموعة “السكن، والمياه، والكهرباء،.. ) ما زالت تساهم بأعلى نسبة في ارتفاع التضخم بالإمارة، وذلك بنسبة 65%، وقد جاءت هذه المساهمة العالية – بحسب التقرير – نتيجة لارتفاع معدل أسعار هذه المجموعة بنسبة 4.7%، والسبب الرئيسي في ارتفاع معدل أسعار هذه المجموعة؛ هو ارتفاع أسعار إيجارات السكن.

الجدير بالذكر أن أسعار الإيجارات كانت قد وصلت إلى مستويات وصفها بعض الخبراء بـ”الجنونية” قبل الأزمة، وذلك في أواخر عام 2008، حيث وصل سعر “الأستوديو”، إلى 80 ألف درهم في أبوظبي، وقريبا منه في دبي، إلا أنها – ومع بدايات الأزمة العالمية في الربع الأخير من 2008 – أخذت في التراجع بنسب متفاوتة حسب كل إمارة، وحسب كل منطقة داخلها.

http://www.elaph.com/Web/Economics/2010/11/610392.html?entry=economicsmainstory

عقاريون يتوقعون تحسّن التمويـل العام المقبل

المصدر: سامح عوض الله – جريدة الإمارات اليوم

التاريخ: 06 نوفمبر 2010

«تمويل» بحاجة إلى تحرك المصارف وجهات الإقراض الأخرى لإحداث الانتعاش في السوق العقارية. الإمارات اليوم

قال عقاريون إن عودة شركة «تمويل» للعمل في السوق العقارية تعزز فرص انتعاش السوق، وتحرك الطلب على شراء الوحدات العقارية، مشيرين إلى ضرورة مد التمويل العقاري إلى المساحات المكتبية وعدم جعله مقتصراً على العقارات السكنية.

وأعرب عقاريون استطلعت «الإمارات اليوم» آراءهم عن أملهم أن تشجع مبادرة «تمويل» البنوك وشركات الإقراض الأخرى على العودة إلى الإقراض مجدداً، ما يسهم في تدفق السيولة في القريب العاجل في الأسواق المحلية.

ولفتوا إلى أن البنوك الآن في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراض في المجال العقاري، منوهين بأنه على الرغم من أن التمويل للعقود الجديدة سيبقى محدوداً، إلا أنه من المتوقع تحسن معدلات التمويل العقاري خلال العام الجاري والمقبل مقارنة بعام .2009

تغيرات إيجابية

وتفصيلاً، قال المدير العام لشركة هاربور العقارية، مهند الوادية، إن «العام الجاري شهد تغيرات إيجابية عدة حدثت نتيجة اتباع حكومة الإمارات سياسات نقدية ومالية جديدة، إذ عملت على إعادة هيكلة الشركات وتحسين ميزانياتها وإنجاز عمليات الدمج والاستحواذ بين الشركات الكبرى»، مضيفاً أن «كل تلك الإجراءات من شأنها أن تحدث تحسينات قوية ومستدامة في قطاع العقارات خلال العام المقبل».

وأشار إلى أن «التصريح الذي أدلت به (تمويل) منذ أيام عدة هو خطوة إيجابية نحو تعافي قطاع العقارات، وسيكون له آثار إيجابية بارزة نحو نضج واستقرار القطاع المالي»، لافتا إلى أن ذلك سيؤدي مرة أخرى إلى ازدهار قطاع العقارات في الدولة.

وأعرب عن أمله أن «تشجع مبادرة (تمويل) البنوك وشركات الإقراض الأخرى على العودة إلى الإقراض مجدداً، ما سيسهم في تدفق السيولة في القريب العاجل بالأسواق المحلية».

وقال الوادية إن «الأزمة الاقتصادية أفرزت تحديات كبيرة لجميع الأشخاص المرتبطين بقطاع العقارات في دبي»، ولفت إلى أنه «مع اختلاف التقديرات، يمكن التأكيد على أن أسعار العقارات في دبي انخفضت بنسبة تراوح بين 50 إلى 60٪ خلال عام 2009»، واستطرد «منذ بداية العام ،2010 هناك استقرار نسبي ملحوظ في أسعار العقارات، ما يشجع المشترين من الأفراد والمؤسسات على إعادة النظر في فكرة شراء العقارات في دبي»، ولفت إلى أنه «على الرغم من ذلك، تعرقلت عملية الطلب بسبب نقص السيولة المتاحة، والتشديد على سياسات الإقراض، وعدم قدرة المستثمرين المحتملين على الامتثال لهذه السياسات».

وضع قوي

وقال الوادية إن «البنوك الإماراتية الآن في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراض في المجال العقاري، إذ إنها تعاملت مع الأزمة العالمية بشكل يعزز رؤوس أموالها من خلال التدابير التي اتخذتها بقيادة البنك المركزي، وبلغت قيمة رؤوس أموال البنوك 200 مليار درهم خلال مايو 2009».

وقال إنه «من أهم التدابير التي طبقتها البنوك هي تقديم أسعار فائدة أعلى للمدخرين، واتخاذ نهج متحفظ بالنسبة لعمليات الإقراض»، واستطرد «هذه الإجراءات أسهمت بشكل كبير في تأمين القطاع المصرفي في الإمارات من المخاطر المحتملة، وبالتالي ساعدت الدولة على الانتعاش من الأزمة».

ولفت إلى أنه «على الرغم من ظهور علامات بدء تدفق السيولة إلى أسواق العقارات الإماراتية والعالمية منذ بداية العام الجاري، إلا أن عدداً كبيراً من المشترين العقاريين الحاليين والمستقبليين أبدوا إحباطهم نتيجة بطء هذا التدفق»، وتابع «العديد من البنوك مازالت تحافظ على مستويات إقراض منخفضة نسبياً مقابل الإيداعات المصرفية، على الرغم من انخفاض سعر الفائدة المشترك بين بنوك الدولة (إيبور) إلى 2.59٪ في نوفمبر الجاري، مقارنة بأسعار الذروة التي بلغت 4.78٪ في نوفمبر 2008».

تحسن تدريجي

من جانبها، قالت مديرة الأبحاث والخدمات الاستشارية في «لاندمارك الاستشارية»، جيسي داونز، إنه «بشكل عام تحسنت معدلات التمويل العقاري خلال العام الجاري مقارنة بعام ،2009 ونتوقع تحسناً تدريجياً خلال العام المقبل أيضاً».

ولفتت إلى أنه «بناءً على نشاط التمويل العقاري حالياً، يبدو أن أغلبية القروض ستتم إعادة تمويلها، في حين يبدو أن هنالك تحديات أمام إمكانية قياس هذا الاتجاه على مستوى أوسع في السوق».

وأشارت «في تقديرنا فإن التمويل للعقود الجديدة سيبقى محدوداً».

وذكرت أنه «بناءً على التعاملات اليومية لدى (لاندمارك)، فإن 15٪ فقط من التعاملات الخاصة بالوحدات السكنية الجديدة تم شراؤها من خلال التمويل العقاري في الربع الثاني، في حين تظهر الأرقام الأحدث في الربع الثالث أن تلك النسبة باتت تشكل أقل من 5٪ من إجمالي التعاملات، ما يظهر أن هذه النسبة إلى تراجع».

وقالت داونز إنه «في صناعة التمويل العقاري، فإن المخاوف الاقتصادية العامة واستمرار خط الهبوط في سوق العقارات، أديا إلى زيادة التركيز بشكل استراتيجي على وضع سياسات التمويل العقاري لتقليل المخاطر والانكشاف، إذ تفضل البنوك إعادة التمويل، لأنه غالباً ما ينظر إلى الإقراض بهدف إعادة التمويل وسحب القروض بضمانة الأصول إلى اعتباره أقل مخاطرة».

وأضافت «على الرغم من التصريح الذي أطلق منذ أيام عدة عن أحد أبرز المقرضين، عن خطط لزيادة نشاط التمويل العقاري، لكننا نتوقع أن يستمر تركيز نشاط التمويل العقاري على عمليات إعادة التمويل في الأشهر المقبلة، تاركاً الملاك والمستثمرين المحتملين يكافحون من أجل الحصول على قروض عقارية لشراء منازل جديدة».

ولفتت إلى أنه «حتى تتوافر إمكانية تأمين التمويل العقاري الحقيقي بسهولة للمقترضين الراغبين في شراء منزل جديد، فإن طلب الملاك بغرض السكن سيبقى ضعيفاً»، واستطردت «يأتي في الدرجة الثانية طلب المستثمرين وطلب الأشخاص الراغبين في امتلاك منزل ثان».

وأشارت إلى أنه «باستثناء البائعين الراغبين في التخلص من وحداتهم، فإن المستثمرين سيبقون في حالة ترقب بانتظار وصول السوق إلى القاع».

إحياء السوق

ورأت داونز أن «توفير التمويل العقاري بالنسبة للمستثمرين الجدد هو عنصر حاسم لإحياء سوق العقارات المحلية، فالعام المقبل سيكون عاماً مثيراً للاهتمام لسوق العقارات في دبي».

وقالت «تشير تحليلاتنا إلى أن أسعار بيع بعض الأصول المختارة ستقترب أو ستصل إلى القاع مع نهاية عام 2011»، منبهة إلى أن «الملاك بغرض السكن سيدركون هذه الفرصة، خصوصاً هؤلاء الملتزمين بالإقامة في دبي على المديين المتوسط والطويل، لكن توسيع نطاق وتوافر التمويل العقاري في عامي 2011 و2012 سيعزز الطلب ويخفف من خطر هبوط أسعار البيع».

المحرك الرئيس

بدوره، قال الرئيس التنفيذي في مجموعة «دبليو كابيتال»، وليد الزرعوني، إن «التمويل العقاري الذي تتيحه البنوك وشركات التمويل هو المحرك الرئيس للسوق، ليس فقط في أيام الركود، ولكن في أوقات الطفرات أيضاً».

وأضاف «الكل يعتمد على التمويل، ولذا فإن عودة (تمويل) إلى نشاطها مؤثر في السوق، لكنه يتبع إجراءات صعبة».

وأكد أن «(تمويل) وحدها لا يمكن أن تحدث الانتعاش، فهناك مؤسسات أخرى يجب أن تتحرك وكذلك البنوك، مع التخفيف من شروط التمويل وخفض أسعار الفائدة على القروض العقارية».

ورأى أن «التمويل بنسبة 80٪ هي نسبة جيدة، لكن الشرط القاضي بأن يكون الموظف قضى أكثر من عامين في شركته نفسها، أو عدم تدخل البنك لتثمين العقار يعرقلان تدفق السيولة إلى السوق»، لافتاً إلى أن «تأخر الموافقات على منح القروض العقارية يبطئ حركة البيع والشراء، خصوصاً أن مشتري الوحدات العقارية الأفراد في الوقت الراهن هم من المستخدمين النهائيين الذين يسعون إلى استخدام العقار». ودعا الزرعوني إلى «مد التمويل العقاري إلى المساحات المكتبية وعدم جعله مقتصراً على العقارات السكنية فقط»، مشيراً إلى أن «هناك مئات الوحدات المكتبية التي يتطلع مالكوها لعرضها للبيع، وهناك طلب من الشركات والمؤسسات على شرائها، وإذا أتيح لها التمويل فإن ذلك سيكون له أثر مضاعف في القطاع العقاري من حيث النشاط».

09-Jun-2010 - Emirates Business 24-7

Issue of confidence must be addressed: report

The pace of recovery will be determined by the ability to instill confidence in property, says realtor.

Vacancies in single ownership buildings in the most sought-after locations are in relatively short supply in Dubai, says the Harbor report. (EB FILE )
While the degree of uncertainty surrounding the real estate industry will gradually dissipate, the pace of recovery will be largely determined by the ability to address the fundamental issue of confidence, according to a Harbour Real Estate report.

“The economy and real estate industry cannot recover unless those commercial enterprises, investors and individuals that will underpin and be central to the recovery have regained the confidence required to adopt the emirate as their preferred location for establishing a business or home,” Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, said in the report.

Rebuilding and reshaping the economy will require time, which, unfortunately, suggests a long, painful yet inevitable recovery is ahead of us,” he said.
There are an estimated 50,000 residential units expected to be delivered onto the Dubai market by the end of 2011, which is down from previous estimates of 60,000 units, the report said.

“While this is good news for the industry as a whole, any number closer to zero would be better,” Alwadiya added. However, the issues facing the residential segment of the market, pale in comparison to the office segment. With an estimated 30 million sqft of space coming on stream in the next two years, the office segment of the industry is going to be hardest hit.

“Real estate brokers and owners today are facing the issue of prospective office tenants refusing to consider strata titled buildings, especially those which are situated in non-core locations,” the report said. With an average estimated reduction in office lease rates of 50 per cent over the last year, many existing tenants have been looking to relocate, partly because of their own downsizing efforts, but also to lower their operating costs and improve their business locale.

Vacancies in single ownership buildings in the most sought-after locations are in relatively short supply, particularly for some larger organisations who require multiple floors. The situation is expected to worsen as more strata-titled, non-core position office space is released onto the market, Harbor said.

Slow but positive growth

More affordable areas such as Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis and International City are expected to stabilise throughout the year as these projects are well established and already have a relatively secure tenant or owner-occupier base.

Slow yet positive growth can be expected in areas such as Dubai Marina, Emirates Living and Downtown Dubai. These areas are expected to witness a steady yet slow increase in prices towards the end of the year while areas like Jumeirah Lake Towers and Business Bay are expected to improve subject to the speed of progress in addressing infrastructure and service retail issues. Exclusive properties such as the Dubai International Financial Centre, Burj Khalifa, villas within the Palm and Al Barari are expected to continue to gain momentum because of superior locations, status and product offerings.

Correspondingly, rental prices will stabilise in the more developed and exclusive areas yet continue to slide down in areas not so well located or established, the report added.

“Pressure on rental yields will come from the sheer number of units which are released to the market during 2010, with investors and real estate brokers scrambling for tenants in order to generate whatever income they can,” said Alwadiya said

Need to curtail supply

Harbor believes that supply needs to be curtailed in the short term by either cancelling or rescheduling projects.

Developers will always be reluctant to cancel, as the financial implications, in most cases, will be significant. By choosing to delay they can buy time to address whatever issues they face while cancellation leaves no room for even partial returns on the project at hand.

There may be a significant proportion of projects “delayed” by developers, which will actually never be started. There are many projects which are up to 30 per cent unsold and which will probably face a 15–20 per cent buyer default rate. These projects will be very difficult to deliver, as finance from other sources is extremely difficult to procure and shortfall in investor funding would be crippling, the report said.

There are currently of 875 projects registered with the Real Estate Regulatory Agency. 685 projects have escrow accounts, while the rest are either more than 60 per cent complete or have total bank guarantees. The number of registered developers stands at 427,down from 800 registered more than a year ago. “While the cancellation of unviable projects is a positive initiative, the cancellation of 29 projects will do little to address the oversupply situation given the magnitude of the problem, the report said.

One initiative that has shown some promise and should be explored further is the practice of property consolidations and issuance of credit notes. Some developers have offered investors the option of consolidating investments on projects that have been completed in lieu of those that had been deferred. The practice has had some success and, in certain cases, has allowed developers to either cancel or delay projects without totally dissolving investor capital while allowing investors to realise returns on their investment a lot earlier. However, the practice of consolidation would have far more impact if it became a course of action recommended and supported by Rera.

09-Jun-2010 - Emirates Business 24-7

High service charges put pressure on rental yields

Property owners are paying exorbitant fees for ‘barely adequate’ services, says realtor.

Newly launched Strata Law guideline will bring more transparency to the property market. Owners look for value for money while paying fees. (REUTERS)
The current service charges are putting a lot of pressure on the rental yields, especially on owners who bought units during the first three quarters of 2008, according to a realty consultant.

“But I am sure though that with the recently launched Strata Law guidelines, there will be more transparency and clarity, which will definitely have a positive effect on the market,” Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, told Emirates Business.

In May, Real Estate Regulatory Agency CEO Marwan bin Ghalita told this newspaper that the new guidelines for implementation of the Strata Law for jointly owned properties will prevent developers from collecting any service charges unless they get clearance from the agency. “The guidance will give investors more confidence. This will make the market more mature and transparent,” he had said.

Alwadiya echoes the sentiment, saying the new guidelines will change of perception of owners and help improve the overall mood and performance of the market.

“It will enhance and promote transparency.” Asked if rental yields will continue to fall in Dubai, Alwadiya said prices have reached the bottom and as the global and local economies start emerging from the economic crisis, things are bound to get better in the property market.

“The unfortunate situation has arisen primarily due to the recession, but is compounded when a larger proportion of gross rental yields are being eaten up by service charges. Unfortunately, service charges have not come down in the same proportion as gross rental yields.”

Citing a case, the report said an owner of a two-bedroom apartment in 8 Boulevard Walk, Downtown, pays Dh43,000 per year in service charges for an area of just under 1,370 square foot, which means 36 per cent of the rent goes in paying the charges. “The problem gets a little more concerning when the ’services’ being provided are, at best, barely adequate.”

The main concern, he believes, of owners when it comes to service charges are “transparency” and “value for money”.
“Most of the owners stressed the need for better quality services and enhanced transparency so that they know exactly where their money is being spent or accrued.”

Asked if unit owners were informed about the service charges at the time of booking the apartments, Alwadiya said Harbor ensured that all buyers were informed about the service charges of the units they are considering to purchase.

“On the other hand, most developers request the new buyers to commit to the service charges at the time of transfer or ownership. Besides, buyers have become more informed and knowledgeable and often ask or know the service charges before committing to a specific property,” he added.

COMPONENTS

Following are the components of service charge budget
- Building replacement insurance
- Public liability insurance
- Dewa for common areas
- Chilled water for common areas
- Service contracts
- Building management fee
- Facility management fee
- Legal fees
- Audit fees

Jun-2010 - Al Khaleej-08

الأسعار تتأرجح بين الارتفاع والانخفاض والمستوى يتدنى

ألقت جملة التغيرات التي شهدها السوق العقاري خلال الفترة المنصرمة بظلالها على رسوم الخدمات في المشاريع العقارية ضمن مناطق التملك الحر بدبي، حيث تحركت في منحنى متباين بين الارتفاع والانخفاض خلال الفترة التي تمتد منذ عام 2008 ولغاية الآن . وشهدت رسوم الخدمات انخفاضاً نسبياً في غالبية المشاريع خلال العام الماضي والفترة المنصرمة من العام الجاري مقارنة بالعام ،2008 بينما ارتفعت في الأشهر الماضية من 2010 في بضعة مشاريع مقارنة بالعامين السابقين .

عكس المسح الميداني الذي أجرته شركة “هاربور” للوساطة العقارية، شمل 84 مشروعاً مختلفاً بين مناطق دبي، صورة رسوم الخدمات العقارية بوجهيها الإيجابي والسلبي، فمن الناحية الإيجابية أشار المسح إلى أن الاتجاه العام لمعدل الرسوم يتحرك باتجاه الانخفاض في ظل الظروف العامة التي يعيشها القطاع العقاري منذ بداية التأثر بتداعيات الأزمة المالية العالمية، والتي رسمت طريق التصحيح والنضوج نحو القيم الفعلية للأسعار وإيجاد بيئة استثمارية أكثر وعيا مع تراجع معدلات التضخم في شتى أشكاله .

ووجد المسح أن تكلفة الخدمات على المشاريع لم ترتفع إلا بصورة طفيفة خلال العام 2010 مقارنة بالسنة الماضية، وذكرت “هاربور” أن أكبر زيادة في رسوم الخدمات كانت في مشروعي “ذا فيوز” “جرينز”، حيث ارتفعت بمتوسط 15 .1 درهم للقدم المربعة ولفت المسح إلى أن الرسوم في مرسى دبي ومنطقة وسط المدينة بقيت من دون تغيير .

وتراوحت رسوم الخدمات في مرسى دبي بين 87 .،14 درهم وما يقل عن 20 درهماً للقدم المربعة حسب المشروع، أما بالنسبة لمنطقة داون تاون فتراوحت الرسوم بين 20 درهماً للقدم المربعة إلى حوالي 72 درهما للقدم في أجنحة الشركات ضمن برج خليفة .

ووفقا للمسح فإن أفضل الأسعار المتاحة هي في موتور سيتي، حيث تصل رسوم الخدمات إلى ما يزيد على 5 .10 درهم للقدم في مشروع “جرين كوميونيتي” .

من جهة أخرى لفت المسح إلى أخبار اعتبرها بالسيئة بالنسبة للمستثمرين في عقارات دبي وتتمثل في أن التراجع في معدل رسوم الخدمات لم يواز في حجمه وسرعته التراجع في معدل أسعار الإيجارات .

ووجد المسح الذي شمل 84 مشروعاً في دبي أن هناك-إضافة إلى ذلك- قصورا في مستوى الخدمات المقدمة في هذه المشاريع، حسب أحد ملاك الشقق المكونة من غرفتين وصالة ضمن مشروع “بوليفارد ووك”، حيث أعرب عن استيائه ليس فقط من رسوم الخدمات وإنما من تراجع مستواها .

ويقوم هذا المالك بدفع 43 ألف درهم سنوياً مقابل رسوم خدمات شقته البالغة مساحتها 1370 قدماً مربعة، ويمثل هذا المبلغ 36% من عائد الإيجار السنوي الذي يحصل عليه مقابل استثماره هذا .

وتزداد المشكلة تفاقما عند النظر إلى نوعية الخدمات التي يتم توفيرها، والتي يمكن وصفها في أحسن الاحوال “بالكاد كافية” .

وتعددت قصص الملاك حول نوعية الخدمات ومنها قصص تخص المعدات الرياضية في صالات الألعاب التي يتم تمديد عمر تصليحها إلى أجل غير مسمى يصل إلى بضعة أسابيع، بالإضافة إلى موعد فتح حمام السباحة بصورة تجعل من الصعب استخدامه في فترة الصباح .

وقالت الدراسة إن هذه الأمور ربما تبدو غير ذات أهمية للبعض، إلا أنها بعكس ذلك لملاك العقارات الذين تملكوا وحداتهم بناء على الوعود التي بنوا عليها اهتماماتهم ورغباتهم .

وأوضح مهند الوادية، المدير الإداري في شركة “هابور” للوساطة العقارية، أنه على الرغم من تأثير رسوم الخدمات السنوية على القيمة المضافة على رأس المال وعوائد الإيجار السنوية، فمن المدهش ان بعض أصحاب المصالح الأساسيين في سوق العقارات يتجنبون التعامل مع هذا الموضوع الحرج والتحرك لحل الغموض والإحباط المحيط به . حيث إن معظم الشركات ومطوري المشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء لم يوفروا التفاصيل الكافية التي تتعلق برسوم الخدمات المتوقعة للقدم المربعة الواحدة حتى اكتمال المشروع، كما أن معظم المشترين والبائعين، وحتى الوسطاء، لن يطرحوا هذا الموضوع إلا لحين المراحل النهائية من عملية التفاوض .

وأضاف الوادية أن المسح لفت إلى موضوع مهم جدا ألا وهو الشفافية، الذي يثير تساؤلات عديدة حول الطريقة الصحيحة التي يجري من خلالها توظيف الأموال المدفوعة مقابل الخدمات، والجهات التي تستفيد من هوامش الربحية المرتبطة بها، إضافة إلى الجهة الواجب مساءلتها في ما يخص مستوى الصيانة والخدمات لمرافق المبنى وضمان القيام بها على أفضل مستوى وفي الوقت المناسب وبتكلفة معقولة .

وأشار المدير المدير الإداري لشركة “هاربور” إلى أن من أبرز النقاط التي تناولها تقرير المسح، هو صدرو اللوائح التنظيمية لقانون “جمعيات الملاك المشتركة” الذي سيسهم في حل العديد من المشاكل المرتبطة بإدارة المشاريع والخدمات المرتبطة بها، مؤكداً أهمية تفاعل الجهات المعنية وأصحاب الحقوق بإيجابية مع هذا القانون، وإلا سيكون شأنه شأن بعض القوانين الأخرى، فالأمر في نهاية المطاف بيد المستثمر نفسه .

30-May-2010 - Emirates Business 24-7

Fall in Abu Dhabi villa prices slows

Properties continue to attract more tenants than buyers.

Decline in villa prices in Abu Dhabi has slowed in the first quarter 2010, as prices fell five per cent in comparison to the fourth quarter of 2009, real estate consultants said.

Prices fell 15 per cent in the fourth quarter 2009 compared to the third quarter 2009, they added.

Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, said: “Although villa prices in Abu Dhabi have come down on an average of five per cent in the first quarter of 2010 compared to the fourth quarter of 2009, the real estate sector continues to attract more tenants than buyers.”

Paul Maisfield, General Manager and Head of Professional Services, Asteco, Abu Dhabi, said: “Abu Dhabi is still very much a rental market. Like the previous quarter there have been some rental reductions in the villa market and this has been particularly pronounced at the upper-end of the market.

“With respect to hand-over of Golf Gardens, our research shows that about 70 per cent of these villas are being made available for rent, with the remaining 30 per cent occupied by property owners. Moreover, approximately half the villas that have been rented out to date are company contracts.”

According to Asteco, close to 3,800 villas are specifically being developed for the leasing market, which are due for handover in 2010.

“Majority of that will consist of low-to-mid-quality stock in Khalifa City A and B, and Mohammed Bin Zayed City. We expect many of these to be sub-divided into smaller units, making it difficult to predict how many residential units will actually come onto the market in those areas,” said Maisfield.

“A large proportion of villas at Golf Gardens have come onto the rental market. The majority of tenants in this development are western expatriates.”
Alwadiya said: “We are noticing that majority of villa projects are being offered for lease-purposes with the estimated ratio reading 70 per cent for lease-purposes and 30 per cent for sale.”

He said the overall appetite for buying properties has dropped. “Although we have noticed an improvement in the mortgage offers during 2010, the end-user funding options are still not attractive enough.”

Loshini Lawrence, Operations Manager, Better Homes, Abu Dhabi, said: “There is a high demand for rentals at the moment. Given the current sale prices, high bank interest rates and lack of ready to move in freehold properties, rentals still tend to be on the increase.”

However, once the market receives more good quality and location inventory and banks start to lend more aggressively, the market will experience a slight change in terms of the buyer interest, she said. “Selling prices will always play a key role in market dynamic.”

According to Asteco, “On an average, allowances tend to be in the region of Dh300,000 per annum to Dh350,000 per annum for senior management positions. Consequently, five-bedroom villas quoting above Dh400,000 per annum are struggling to let and prices have fallen to more realistic levels, with some five-bedroom villas now available for less than Dh330,000 per annum.”

According to Asteco, the handover of the first phase of Al Reef villas revealed that new landlords have mortgage commitments and that they are looking to secure tenants early in order to avoid vacant periods. “As more phases are handed over in the next few months, rents in this development are likely to come under increasing pressure to drop further,” said Maisfield.

Harbor Real Estate said that current rentals for three-bedroom villas average Dh255,000 per annum, for four-bedrooms Dh280,000 per annum and five-bedrooms the average is Dh385,000 annually. “These rental prices are down by approximately 25 per cent from the same time last year.”

According to Better Homes, at Golf Gardens, villas can be leased from Dh310,000 per annum onwards, at Al Reef Villas, two-bedroom villas rent for Dh110,000 per annum. “This is approximately 15 per cent to 20 per cent down for the corresponding period last year.”

Asteco estimates around 5,500 new villas will be delivered to the Abu Dhabi real estate market during 2010. “Compared to some villa developments in Dubai, none of these developments can be considered high-end, except Hills Villas in Officer’s City. Areas such as Khalifa A and Mohammed Bin Zayed also have about 2,000 villas each in various construction stages. Most of these villas are owned by UAE nationals and held for investment purposes. The villas, which will be owner-occupied by UAE nationals, tend to be of high quality,” said Maisfield.

Alwadiya also said around 5,500 villa units will be supplied in 2010 with large numbers coming from Golf Gardens, Al Raha Beach and Al Reef Villas.
Asteco said the firm has not seen any significant fluctuation in completed villa prices over the past three months. “From an investment perspective, based on current prices, large villa developments of Al Raha Gardens, Golf Gardens and Al Reef are, on average, all achieving gross yields of about nine to 10 per cent,” said Maisfield.

Lawrence, however, said that prices were on the decline.

Alwadiya said that in the fourth quarter of 2009, villa prices continued to drop by an average of 10 per cent in sale prices and up to 15 per cent in rental prices. He added that prices have fallen on an average of 15 per cent in the last quarter compared to the previous quarter. “This provided evidence that escaping the effects of the global economic crisis is impossible for any economy, no matter how strong its fundamentals.”

“In the first and second quarter of 2010, the decrease in villa prices in Abu Dhabi started to soften. According to our records, the average decrease in villa prices in Abu Dhabi is at five per cent for sale prices and eight per cent for rental prices in the second quarter of 2010. On the main island, west and east districts are demanding a steep premium of 27 per cent for villas compared with similar sized units in the off-island districts,” said Alwadiya.

“Moving forward in 2010, as the UAE continues to emerge from the economic crisis, and as lending options become more available and affordable, we expect the demand for villas to start picking up again and this will help the prices stabilise after reaching more acceptable levels.”

Meanwhile, real estate agents said Golf Gardens and Al Raha Beach gardens were by far the most expensive villa communities in Abu Dhabi. “Golf Gardens is among the most expensive villa community in Abu Dhabi, although rents have fallen over the last one year by about 25 per cent as landlords’ expectations have fallen to meet the market.”

According to Harbor, the most expensive villas are the Al Raha Beach community and the Golf Gardens community. “On the other hand, the highest priced villas are still within the Nurai Island development, with some of the luxury villas being currently listed at Dh49 million. Also, some of the luxury villas at Saadiat Beach are being listed at prices ranging from Dh8m up to Dh30m,” said Alwadiya.

Better Homes said that currently, the most expensive rental community in Abu Dhabi is Marina Royal with pricing ranging around Dh950,000 per annum.
According to Asteco, villa rentals in the second quarter of 2008 in Abu Dhabi were on an average around Dh200,000 per annum for a three-bedroom, Dh245,000 yearly for a four-bedroom and Dh330,000 for a five-bedroom. “Prices reached a peak in the fourth quarter of 2008 with average rates as high as Dh380,000, Dh450,000 and Dh530,000 respectively for three-to-four-to-five-bedroom villas. Following this peak, prices have, on an average, fallen by around 40 per cent (fourth quarter 2008 to fourth quarter 2009).

“There are only two villa developments in Abu Dhabi, Al Reef Villas and Hydra Village, which are available for investments by expatriates.
“As both are mid-end developments, they are affordable to a larger buyer base that include western, Arab and Asian expatriates as well as UAE nationals.
“The other freehold villa developments were available for UAE nationals who predominantly bought for investment purposes to rent to expatriates.”
Meanwhile, Abu Dhabi continues to attract a larger percentage of villa buyers than apartment buyers. “Depending on the client, most expats purchase apartments or duplex within a building or villas within a self-contained community with a small garden. There is still an interest in well-designed and priced apartments with quality finishes and sea views,” said Lawrence.

17-May-2010 - The National

Labour camp investors face cut to their bottom line

Gulzar Mohammed’s barber shop once made Dh1,500 (US$408.35) a week from the building workers of Sonapur on the outskirts of Dubai. Now, in a good week, he makes half as much.

The sprawling collection of dormitories between Dubai and Sharjah was once home to 50,000 people employed on hundreds of construction sites across the emirate. But now many of its buildings lie empty while the landlords who own them are forced to accept rents that are 65 per cent lower than two years ago.

Fridays should be Mr Mohammed’s busiest time, when the streets of Sonapur bustle with workers from India, Pakistan and Sri Lanka on their day off. He used to return from Friday prayers to be met with a queue of people waiting outside his shop. Last week there was no queue and only one customer inside.

“We have felt the pinch more in the last two, three months,” he said.

“Workers are not getting paid regularly and when it comes to making a choice between eating or getting a haircut, eating wins. Our expenses are the same as they were but our business is not.”

At the height of the boom, worker accommodation became hot property as a shortage of serviced camps sent rents rocketing and encouraged investment funds to gain exposure to the sector. But the rapid decline in the building industry has led to rents tumbling and triggered a mass migration of workers from Sonapur to other locations closer to downtown Dubai. Today, about half of the labour lodgings built to accommodate the influx of construction workers during Dubai’s six-year property boom are empty.

While rents have halved in areas such as Al Quoz, the Dubai Investment Park and Jebel Ali, the drop has been even more pronounced in Sonapur.

Some 842 projects valued at more than $350 billion are currently on hold and a further 111 projects worth $14bn have been cancelled, according to Proleads, a construction intelligence company based in Dubai. Brokers say the list of available labour camps is growing.

Asif Choudhry, the managing director of Vertex International Real Estate in Dubai, has been trying to rent out about 20 camps for more than a year.

“The demand is extremely weak for camps. To lease or sell a labour camp is the most difficult thing for a broker at the moment,” he said. “There is no new labour coming, only workers moving from other emirates or from older to newer buildings.”

An unabated demand for labour lodging and an average capital appreciation ratio of between 12 and 15 per cent had attracted a steady stream of investment into the sector from property-focused funds and institutional and private investors. But that has changed considerably.

“Returns have massively shrunk on this once high-yield asset class. Add the mark-to-market effect on valuation of properties and you see both the investors and the lenders are badly hurting in this segment,” said Adeel Khan, the chief executive of Potentia, a UAE-based financial advisory company.

With construction activity unlikely to gain momentum in the near future as project finance remains tight, and with so many empty labour camps, investors in the sector are now looking for an exit.

“The stress is more now since the investors don’t want to hold on to an asset which is not income-producing. There is pressure from institutional investors who want to exit,” said Mohanad Alwadiya, the managing director of Harbor Real Estate in Dubai.

Mr Alwadiya is representing one client who is looking to exit from three labour camps in a prime location in Al Quoz with 10,000 rooms in each.

“These are large facilities and very difficult to sell and they are [now] on the market for over six months. The assets value could have been close to Dh2bn at peak but we are hoping to raise Dh1bn to exit,” he said.

As an alternative, Mr Alwadiya is now advising the client to invest in mid-tier staff accommodation that could be pitched to major corporations, airlines and retail chains.

While investors and landlords are suffering, contractors are benefiting from the rental decline. Savings made by moving to cheaper lodgings close to job sites can help ease their cash flow difficulties and improve operating margins that have been under pressure lately.

Back in the barber shop in Sonapur on Friday, one Dh10 haircut is all Mr Mohammed’s colleague Mohammad Asif has to show for his morning’s work.

10-May-2010 - Emirates Business 24-7

Property transactions decline in RAK

Realtors say transactions and listings continue to decline since 2009.

The number of transactions and new property listings with agents has declined in Ras Al Khaimah since the end of last year, realty agents said.
Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, said: “We have not removed any listings for Ras Al Khaimah. However, we have not received any new listings for the past four months for the emirate. The fourth quarter of 2009 was the last time we concluded a transaction for a property in Ras Al Khaimah.”
He further said that the overall purchasing appetite of buyers has been very low due to the economic crisis and most of the stakeholders involved in the RAK property market have adopted “a wait and see” approach, hoping for the economic storm to clear out.

Laura Choueri, CEO, Choueri Real Estate, said: “There were many enquiries for the emirate as Ras Al Khaimah has a lot of opportunities for investors. However, the fourth quarter of 2009 was the last time we concluded a sales transaction in Ras Al Khaimah.”

Kosta Giannopolous, Manager-Residential Sales & Leasing, Better Homes said: “We get a few property enquiries for RAK each month.” The real estate agents, however, expect the market to gain momentum as the emirate has some promising developments.

Choueri said that while the Ras Al Khaimah market may not be as buoyant as Dubai, there are some very beautiful properties there which hold a lot of potential for investors. “As said, in the last quarter of 2009, there were lots of enquiries for one, two and three-bedroom apartments, yet those have not translated into sales.”

Alwadiya said: “Slowdown in new activities and progress announcements in the RAK property market have made it slide down in the investors’ top of mind awareness and consideration list. Further, lack of completed projects and limited finance options in RAK have become key decision-making variables in today’s market place which are hindering the ability of sellers to promote and sell their projects in the emirate.”

He said the market is witnessing an overall slowdown also driven by the migration of tenants to the more affordable areas in Sharjah and Dubai. “The rental prices have dropped by an average of seven per cent to eight per cent according to our estimates. When it comes to sale prices, we have witnessed a sharper drop mainly in the under construction/ off plan projects.

“Pick-up in the real estate sector of Ras Al Khaimah can happen but this must be complemented by a steady pace of construction progress, positive completion/success stories and a solid legal, marketing and operational framework that endorses the property market in RAK.”

Giannopolous said: “RAK has long been a place to escape the busy pace of Dubai. The developments in the emirate offer beautiful waterfront properties, such as Al Hamra Village and The Cove, which are already popular for weekend escapes and holiday homes.

Other projects of note include Mina Al Arab, developed by RAK Properties; and Bab Al Bahr, developed by Rakeen which will both become more attractive as they near their completion date; so now may be a great time to buy in RAK prior to completion and while these mega-projects and prices are affordable.”