Harbor Real Estate Blog

09-Jun-2010 - Emirates Business 24-7

Issue of confidence must be addressed: report

The pace of recovery will be determined by the ability to instill confidence in property, says realtor.

Vacancies in single ownership buildings in the most sought-after locations are in relatively short supply in Dubai, says the Harbor report. (EB FILE )
While the degree of uncertainty surrounding the real estate industry will gradually dissipate, the pace of recovery will be largely determined by the ability to address the fundamental issue of confidence, according to a Harbour Real Estate report.

“The economy and real estate industry cannot recover unless those commercial enterprises, investors and individuals that will underpin and be central to the recovery have regained the confidence required to adopt the emirate as their preferred location for establishing a business or home,” Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, said in the report.

Rebuilding and reshaping the economy will require time, which, unfortunately, suggests a long, painful yet inevitable recovery is ahead of us,” he said.
There are an estimated 50,000 residential units expected to be delivered onto the Dubai market by the end of 2011, which is down from previous estimates of 60,000 units, the report said.

“While this is good news for the industry as a whole, any number closer to zero would be better,” Alwadiya added. However, the issues facing the residential segment of the market, pale in comparison to the office segment. With an estimated 30 million sqft of space coming on stream in the next two years, the office segment of the industry is going to be hardest hit.

“Real estate brokers and owners today are facing the issue of prospective office tenants refusing to consider strata titled buildings, especially those which are situated in non-core locations,” the report said. With an average estimated reduction in office lease rates of 50 per cent over the last year, many existing tenants have been looking to relocate, partly because of their own downsizing efforts, but also to lower their operating costs and improve their business locale.

Vacancies in single ownership buildings in the most sought-after locations are in relatively short supply, particularly for some larger organisations who require multiple floors. The situation is expected to worsen as more strata-titled, non-core position office space is released onto the market, Harbor said.

Slow but positive growth

More affordable areas such as Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis and International City are expected to stabilise throughout the year as these projects are well established and already have a relatively secure tenant or owner-occupier base.

Slow yet positive growth can be expected in areas such as Dubai Marina, Emirates Living and Downtown Dubai. These areas are expected to witness a steady yet slow increase in prices towards the end of the year while areas like Jumeirah Lake Towers and Business Bay are expected to improve subject to the speed of progress in addressing infrastructure and service retail issues. Exclusive properties such as the Dubai International Financial Centre, Burj Khalifa, villas within the Palm and Al Barari are expected to continue to gain momentum because of superior locations, status and product offerings.

Correspondingly, rental prices will stabilise in the more developed and exclusive areas yet continue to slide down in areas not so well located or established, the report added.

“Pressure on rental yields will come from the sheer number of units which are released to the market during 2010, with investors and real estate brokers scrambling for tenants in order to generate whatever income they can,” said Alwadiya said

Need to curtail supply

Harbor believes that supply needs to be curtailed in the short term by either cancelling or rescheduling projects.

Developers will always be reluctant to cancel, as the financial implications, in most cases, will be significant. By choosing to delay they can buy time to address whatever issues they face while cancellation leaves no room for even partial returns on the project at hand.

There may be a significant proportion of projects “delayed” by developers, which will actually never be started. There are many projects which are up to 30 per cent unsold and which will probably face a 15–20 per cent buyer default rate. These projects will be very difficult to deliver, as finance from other sources is extremely difficult to procure and shortfall in investor funding would be crippling, the report said.

There are currently of 875 projects registered with the Real Estate Regulatory Agency. 685 projects have escrow accounts, while the rest are either more than 60 per cent complete or have total bank guarantees. The number of registered developers stands at 427,down from 800 registered more than a year ago. “While the cancellation of unviable projects is a positive initiative, the cancellation of 29 projects will do little to address the oversupply situation given the magnitude of the problem, the report said.

One initiative that has shown some promise and should be explored further is the practice of property consolidations and issuance of credit notes. Some developers have offered investors the option of consolidating investments on projects that have been completed in lieu of those that had been deferred. The practice has had some success and, in certain cases, has allowed developers to either cancel or delay projects without totally dissolving investor capital while allowing investors to realise returns on their investment a lot earlier. However, the practice of consolidation would have far more impact if it became a course of action recommended and supported by Rera.

09-Jun-2010 - Emirates Business 24-7

High service charges put pressure on rental yields

Property owners are paying exorbitant fees for ‘barely adequate’ services, says realtor.

Newly launched Strata Law guideline will bring more transparency to the property market. Owners look for value for money while paying fees. (REUTERS)
The current service charges are putting a lot of pressure on the rental yields, especially on owners who bought units during the first three quarters of 2008, according to a realty consultant.

“But I am sure though that with the recently launched Strata Law guidelines, there will be more transparency and clarity, which will definitely have a positive effect on the market,” Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, told Emirates Business.

In May, Real Estate Regulatory Agency CEO Marwan bin Ghalita told this newspaper that the new guidelines for implementation of the Strata Law for jointly owned properties will prevent developers from collecting any service charges unless they get clearance from the agency. “The guidance will give investors more confidence. This will make the market more mature and transparent,” he had said.

Alwadiya echoes the sentiment, saying the new guidelines will change of perception of owners and help improve the overall mood and performance of the market.

“It will enhance and promote transparency.” Asked if rental yields will continue to fall in Dubai, Alwadiya said prices have reached the bottom and as the global and local economies start emerging from the economic crisis, things are bound to get better in the property market.

“The unfortunate situation has arisen primarily due to the recession, but is compounded when a larger proportion of gross rental yields are being eaten up by service charges. Unfortunately, service charges have not come down in the same proportion as gross rental yields.”

Citing a case, the report said an owner of a two-bedroom apartment in 8 Boulevard Walk, Downtown, pays Dh43,000 per year in service charges for an area of just under 1,370 square foot, which means 36 per cent of the rent goes in paying the charges. “The problem gets a little more concerning when the ’services’ being provided are, at best, barely adequate.”

The main concern, he believes, of owners when it comes to service charges are “transparency” and “value for money”.
“Most of the owners stressed the need for better quality services and enhanced transparency so that they know exactly where their money is being spent or accrued.”

Asked if unit owners were informed about the service charges at the time of booking the apartments, Alwadiya said Harbor ensured that all buyers were informed about the service charges of the units they are considering to purchase.

“On the other hand, most developers request the new buyers to commit to the service charges at the time of transfer or ownership. Besides, buyers have become more informed and knowledgeable and often ask or know the service charges before committing to a specific property,” he added.

COMPONENTS

Following are the components of service charge budget
- Building replacement insurance
- Public liability insurance
- Dewa for common areas
- Chilled water for common areas
- Service contracts
- Building management fee
- Facility management fee
- Legal fees
- Audit fees

Jun-2010 - Al Khaleej-08

الأسعار تتأرجح بين الارتفاع والانخفاض والمستوى يتدنى

ألقت جملة التغيرات التي شهدها السوق العقاري خلال الفترة المنصرمة بظلالها على رسوم الخدمات في المشاريع العقارية ضمن مناطق التملك الحر بدبي، حيث تحركت في منحنى متباين بين الارتفاع والانخفاض خلال الفترة التي تمتد منذ عام 2008 ولغاية الآن . وشهدت رسوم الخدمات انخفاضاً نسبياً في غالبية المشاريع خلال العام الماضي والفترة المنصرمة من العام الجاري مقارنة بالعام ،2008 بينما ارتفعت في الأشهر الماضية من 2010 في بضعة مشاريع مقارنة بالعامين السابقين .

عكس المسح الميداني الذي أجرته شركة “هاربور” للوساطة العقارية، شمل 84 مشروعاً مختلفاً بين مناطق دبي، صورة رسوم الخدمات العقارية بوجهيها الإيجابي والسلبي، فمن الناحية الإيجابية أشار المسح إلى أن الاتجاه العام لمعدل الرسوم يتحرك باتجاه الانخفاض في ظل الظروف العامة التي يعيشها القطاع العقاري منذ بداية التأثر بتداعيات الأزمة المالية العالمية، والتي رسمت طريق التصحيح والنضوج نحو القيم الفعلية للأسعار وإيجاد بيئة استثمارية أكثر وعيا مع تراجع معدلات التضخم في شتى أشكاله .

ووجد المسح أن تكلفة الخدمات على المشاريع لم ترتفع إلا بصورة طفيفة خلال العام 2010 مقارنة بالسنة الماضية، وذكرت “هاربور” أن أكبر زيادة في رسوم الخدمات كانت في مشروعي “ذا فيوز” “جرينز”، حيث ارتفعت بمتوسط 15 .1 درهم للقدم المربعة ولفت المسح إلى أن الرسوم في مرسى دبي ومنطقة وسط المدينة بقيت من دون تغيير .

وتراوحت رسوم الخدمات في مرسى دبي بين 87 .،14 درهم وما يقل عن 20 درهماً للقدم المربعة حسب المشروع، أما بالنسبة لمنطقة داون تاون فتراوحت الرسوم بين 20 درهماً للقدم المربعة إلى حوالي 72 درهما للقدم في أجنحة الشركات ضمن برج خليفة .

ووفقا للمسح فإن أفضل الأسعار المتاحة هي في موتور سيتي، حيث تصل رسوم الخدمات إلى ما يزيد على 5 .10 درهم للقدم في مشروع “جرين كوميونيتي” .

من جهة أخرى لفت المسح إلى أخبار اعتبرها بالسيئة بالنسبة للمستثمرين في عقارات دبي وتتمثل في أن التراجع في معدل رسوم الخدمات لم يواز في حجمه وسرعته التراجع في معدل أسعار الإيجارات .

ووجد المسح الذي شمل 84 مشروعاً في دبي أن هناك-إضافة إلى ذلك- قصورا في مستوى الخدمات المقدمة في هذه المشاريع، حسب أحد ملاك الشقق المكونة من غرفتين وصالة ضمن مشروع “بوليفارد ووك”، حيث أعرب عن استيائه ليس فقط من رسوم الخدمات وإنما من تراجع مستواها .

ويقوم هذا المالك بدفع 43 ألف درهم سنوياً مقابل رسوم خدمات شقته البالغة مساحتها 1370 قدماً مربعة، ويمثل هذا المبلغ 36% من عائد الإيجار السنوي الذي يحصل عليه مقابل استثماره هذا .

وتزداد المشكلة تفاقما عند النظر إلى نوعية الخدمات التي يتم توفيرها، والتي يمكن وصفها في أحسن الاحوال “بالكاد كافية” .

وتعددت قصص الملاك حول نوعية الخدمات ومنها قصص تخص المعدات الرياضية في صالات الألعاب التي يتم تمديد عمر تصليحها إلى أجل غير مسمى يصل إلى بضعة أسابيع، بالإضافة إلى موعد فتح حمام السباحة بصورة تجعل من الصعب استخدامه في فترة الصباح .

وقالت الدراسة إن هذه الأمور ربما تبدو غير ذات أهمية للبعض، إلا أنها بعكس ذلك لملاك العقارات الذين تملكوا وحداتهم بناء على الوعود التي بنوا عليها اهتماماتهم ورغباتهم .

وأوضح مهند الوادية، المدير الإداري في شركة “هابور” للوساطة العقارية، أنه على الرغم من تأثير رسوم الخدمات السنوية على القيمة المضافة على رأس المال وعوائد الإيجار السنوية، فمن المدهش ان بعض أصحاب المصالح الأساسيين في سوق العقارات يتجنبون التعامل مع هذا الموضوع الحرج والتحرك لحل الغموض والإحباط المحيط به . حيث إن معظم الشركات ومطوري المشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء لم يوفروا التفاصيل الكافية التي تتعلق برسوم الخدمات المتوقعة للقدم المربعة الواحدة حتى اكتمال المشروع، كما أن معظم المشترين والبائعين، وحتى الوسطاء، لن يطرحوا هذا الموضوع إلا لحين المراحل النهائية من عملية التفاوض .

وأضاف الوادية أن المسح لفت إلى موضوع مهم جدا ألا وهو الشفافية، الذي يثير تساؤلات عديدة حول الطريقة الصحيحة التي يجري من خلالها توظيف الأموال المدفوعة مقابل الخدمات، والجهات التي تستفيد من هوامش الربحية المرتبطة بها، إضافة إلى الجهة الواجب مساءلتها في ما يخص مستوى الصيانة والخدمات لمرافق المبنى وضمان القيام بها على أفضل مستوى وفي الوقت المناسب وبتكلفة معقولة .

وأشار المدير المدير الإداري لشركة “هاربور” إلى أن من أبرز النقاط التي تناولها تقرير المسح، هو صدرو اللوائح التنظيمية لقانون “جمعيات الملاك المشتركة” الذي سيسهم في حل العديد من المشاكل المرتبطة بإدارة المشاريع والخدمات المرتبطة بها، مؤكداً أهمية تفاعل الجهات المعنية وأصحاب الحقوق بإيجابية مع هذا القانون، وإلا سيكون شأنه شأن بعض القوانين الأخرى، فالأمر في نهاية المطاف بيد المستثمر نفسه .