Harbor Real Estate Blog

Apr-2010 - Emarat Alyoum-27

بدلت ميزان القوة بين المستأجرين و الملاك و أتاحت خيارات عدة
شروق مردف” أصبح من المجمعات المفضلة لقاطني الفلل. من المصدر”

‏قال مسؤولان في شركتين للاستشارات العقارية في دبي، إن المجمعات السكنية الجديدة في دبي، التي كانت في السابق «مشروعات على الخريطة»، وتم الانتهاء من تنفيذها، دفعت أسعار الإيجارات في الإمارة إلى مزيد من التراجع، مشيرين إلى أن تلك المجمعات أحدثت تغييراً في ميزان القوة بين المستأجرين والملاك في سوق دبي العقارية، لتوفيرها خيارات عدة للمستأجرين لم تكن متاحة من قبل.
وأكدا أن معدلات الإيجار في دبي تستمر بالانخفاض، نظراً لتوافر المعروض من الوحدات السكنية، متوقعين أن تشهد «دبي لاند»، ومدينة دبي للإنترنت، و«موتور سيتي»، وقرية جميرا، وأبراج بحيرات جميرا، ومنطقة مرسى دبي (دبي مارينا)، أعلى نسبة عرض تراكمي من الوحدات السكنية، خلال السنوات الخمس المقبلة.
وخلال العام الماضي، سُلم عدد كبير من الوحدات السكنية في مناطق «ديسكفري غاردنز»، ومردف، والقوز، والمدينة العالمية، و«موتور سيتي»، وواحة دبي للسيليكون. وبحسب تقرير لشركة «أستيكو» العقارية، فإن أسعار إيجار الشقق السكنية في دبي سجلت هبوطاً بنسبة 5٪، بسبب زيادة المطروح من الوحدات في السوق، ولفت إلى أن المناطق السكنية مثل «الينابيع»، و«السهول»، و«المرابع العربية»، أصبحت خيارات مفضلة للزبائن، حيث تتركز الطلبات فيها على فئة الفلل الصغيرة بسبب أسعار بيعها أو تأجيرها.
انخفاض مستمر
وتفصيلاً، قالت مديرة الأبحاث والخدمات الاستشارية لدى شركة لاندمارك للاستشارات العقارية، جيسي داونز، إن «معدلات الإيجار في دبي تستمر بالانخفاض، نظراً لتوافر المعروض من الوحدات السكنية، عقب تسليم مشروعات عقارية عدة خلال السنة الماضية»، متوقعة أن يستمر هذا التوجه، نظراً لحجم المعروض المتوقع تسليمه على مدى السنتين أو الثلاث سنوات المقبلة، التي سيتم خلالها تسليم الغالبية العظمى من هذه المشروعات، حتى لو امتدت فترة التسليم خمس سنوات».
وقالت إن «أهم المناطق التي شهدت تسليم أكبر عدد من الوحدات العقارية خلال عام ،2009 كانت واحة دبي للسيليكون، و«دبي لاند»، بما فيها مدينة دبي الرياضية، ودبي موتور سيتي؛ وأبراج بحيرات جميرا، ومناطق لا تتبع للمنطقة الحرة مثل القوز»، لافتة إلى أنه «على مدى السنوات الخمس المقبلة، فإن المناطق التي يتوقع لها أن تشهد أعلى نسبة عرض تراكمي من الوحدات السكنية، هي (دبي لاند)، ومدينة دبي للإنترنت، و(موتور سيتي)، وقرية جميرا، وأبراج بحيرات جميرا، ومنطقة مرسى دبي (دبي مارينا)».
تقلبات إيجارية
وأوضحت داونز أن «الأسعار والإيجارات عوامل تحدد ديناميكية السوق، التي تعتمد بدورها على عناصر مثل العرض، والمخزون، ومتطلبات المشترين، وإمكانات التمويل»، متوقعة استمرار هبوط معدلات الإيجارات، في ظل كم كبير من الوحدات الجديدة المعروضة، والمتوقعة، وضعف عوامل ومحركات الطلب.
وأضافت أن «أسعار الإيجارات ستنخفض بشكل أكبر في المناطق الجديدة، التي تمتاز بوجود عدد وحدات سكنية كبير، سيكون جاهزاً للتسليم قريباً، إضافة إلى مناطق تمتاز بضعف عوامل ومحركات الطلب».
وأشارت إلى أن «المناطق التي ستواجه تقلبات إيجارية جِدّية، هي المناطق التي تشهد محدودية في البنية التحتية الحالية، وبطئاً في عملية التطوير المجتمعي، والبعيدة عن مركز المدينة، مستدركة أنه ليس كل المناطق والأبنية متساوية، فبعضها يشهد استقراراً نسبياً، بينما يواجه البعض الآخر انخفاضاً حاداً في أسعار الإيجارات.
ولفتت إلى أن «السوق العقارية المحلية قائمة بشكل أساسي على النمو الوظيفي لأصحاب الدخل المتوسط والمرتفع، وحتى تتعافى القطاعات الاقتصادية المهمة بشكل كامل، فإننا لا نتوقع نمو قطاع الوظائف بشكل كبير، وسيستمر الطلب في ركوده الحالي»، مبينة أن «هناك عاملاً يمكن أن يخفف من هذه الآثار، مثل أن تطبق الحكومة مقاييس تعمل على تشجيع النمو في القطاعات الحالية، إضافة إلى تشجيع التنوع الاقتصادي في قطاعات جديدة، مثل التكنولوجيا».
خيارات جديدة
من جانبه، قال المدير العام لشركة هاربور للاستشارات العقارية، مهند الوادية، إن «المجمعات السكنية الجديدة في دبي، دفعت أسعار الإيجارات في الإمارة إلى مزيد من التراجع، أحدث تغيراً في موازين القوة بين المستأجرين والملاك في سوق دبي العقارية». وأضاف أن «المدن السكنية توفر خيارات عدة للمستأجرين، لم تكن متاحة من قبل في دبي، خصوصاً أن المطورين العقاريين عملوا خلال السنوات الماضية على تطوير وحدات سكنية فاخرة، أدت إلى ابتعاد أصحاب الدخل المتوسط عن السكن في الإمارة». وأشار إلى أن «ازدياد الوحدات خفض الأسعار، وأدخل شريحة جديدة من السكان إلى الإمارة، وهي شريحة أصحاب الدخل المتوسط الذين يعملون في دبي ويسكنون في إمارات أخرى». وأوضح أن «الإيجارات في تلك المناطق إلى تراجع، وجذب مزيد من تلك الشريحة للسكن في دبي، خصوصاً مع استمرار تسليم وحدات سكنية جديدة»، لافتاً إلى أن «المجمعات السكنية ضغطت بشكل كبير على الإسكان الفردي، فقاطنو الفلل في منطقة مردف مثلاً، باتوا يفضلون السكن في مجمع مثل (شروق مردف) عن السكن في المشروعات الشخصية، أو الفلل ذات الملكية الخاصة، ما دفع أصحاب تلك الفلل إلى خفض الأسعار للحفاظ على المستأجرين».
الانتقال إلى دبي
من جانبهما، قال مستأجران في الشارقة، إنهما يفكران جدياً في الانتقال إلى دبي. وقال المستأجر عبدالله محمد، إنه ينوي الانتقال للإقامة في دبي، حتى يكون أكثر قرباً من مقر عمله، مضيفاً أنه خلال السنوات الأربع الماضية، اعتاد السكن في الشارقة التي وفرت خياراً سكنياً بأسعار أقل عن دبي، إلا أنه ومع تقارب الإيجارات حالياً، فقد قرر السكن في دبي. وأكد أحمد كمال (موظف)، أنه يفكر جدياً في الانتقال إلى دبي، لافتاً إلى أن أسعار الإيجارات في مناطق عدة في دبي أصبحت متقاربة إلى حد كبير مع أسعارها في الشارقة، ما يجعل من دبي خياراً أفضل من حيث قرب السكن من العمل، وتوافر وحدات سكنية فاخرة بأسعار معقولة وخدمات أكثر.

22-Apr-2010 - Emirates Business 24-7

Dubai off-plan unit sales pick up
Units near completion and in good locations are being snapped up, but a lack of finance still hampers sales.

Residential towers at Dubai Marina. Buyers are waiting for the market to bottom out further before investing in off-plan properties. (DENNIS B MALLARI)
Limited off-plan sales activity is being recorded in Dubai especially for properties in a good location and for those nearing completion, real estate experts said.
Although the off-plan market continues to be challenged by factors such as lack of finance by lending firms, project delays and high prices, realty professionals said ‘off-plan’ sales activity has picked up in Dubai, from being a totally ‘dead market’.

Better Homes recorded five per cent of its overall sales in the last month for properties close to completion. Liz O’Connor, Director, Residential Sales and Leasing, Better Homes, said: “Five per cent of our sales in the last six months have been off-plan but these have all been close to completion. Further, these off-plan properties we sold were mostly apartments in Dubai Marina close to completion.”

She added that so far, Better Homes has sold single off-plan units in various developments in Dubai. “We have not seen more than one transaction at a time.”
Hesham El Far, CEO, Coldwell Banker, said: “Around 15 per cent of our overall monthly transactions can be attributed to properties nearing completion. Off-plan sales transactions are mostly a second sale being purchased largely by cash buyers since mortgage is practically nil for these properties.”

He said that potential off-plan buyers needed to be convinced there was on-going construction activity on site with a good contractor on board. “If a property is more than 70 per cent completed and is in a good location, then buyers are going ahead with buying the off-plan property.”

Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate, said: “Over the last 15 months, there has been a general consensus that demand for the ‘under-construction’ or ‘off-plan’ projects has totally dried up, both from domestic buyers and from overseas investors. However, it appears that the worst might be over, as we have started witnessing an increase in demand for off-plan properties and have even concluded a sizeable number of transactions for projects under construction or nearing completion.”

“During the last year, we sold 77 units that were still under construction in Jumeirah Lake Towers (JLT), Dubai Marina and Dubai Investment Park (DIP), Business Bay and Dubai Land.

Flexibility needed

“There is no doubt that the first quarter of 2010 was far more promising than the first quarter of 2009. Things are changing quickly and there is definitely an increase in market activity. Having said that, developers and off-plan property owners in Dubai will not be able to achieve off-plan sales by simply reducing their prices alone.”

He said that a successful representation of owners of off-plan properties requires a creative and fresh approach to selling these properties. “Developers or owners must apply a lot of flexibility to ensuring that their properties are being repackaged in a unique and attractive way that appeals to the current lucrative demand pockets.

“Unfortunately, a lot of agents and owners use price reductions as a way of making these properties more attractive. From experience, this approach alone doesn’t and will not yield success. Added-value ideas and creative packaging, along with institutionally addressing all the fundamental concerns buyers today have against off-plan properties, is the best way to marketing and selling off-plan properties in Dubai.”

Noura Yassin, Director and Head of Valuation and Consultancy Department, CB Richard Ellis, said: “There are transactions for units that are nearing completion. Some of those off-plan sales could be a result of a swap or consolidation of units.”

“However, I am not aware of that many off-plan properties selling now, mainly because there is no finance available for off-plan sales. Also, developers have put these projects on hold and are offering consolidation options and swap options for their clients,” said Yassin.

Sana Kapadia, Vice-President for Equity Research at EFG-Hermes, said: “There seems to be a trend towards buying completed properties and some interest in soon-to-be-completed ones. However, very few are selling off-plan units at this stage. Transactions are at the secondary level.”

Meanwhile, Linda Mahoney, CEO, Better Homes, said the limited off-plan activity recorded by her firm has been with respect to properties that will be completed in the next three months. Better Homes also said the off-plan activity in Dubai is currently concentrated in some areas, especially the Dubai International Financial Centre (DIFC).

Tom Bunker, Investment Sales Consultant, Better Homes, said: “Off-plan activity that is taking place right now is of stock that has yet to be delivered in DIFC and stock from premium developers whose properties are a month or so away from completion.”

Trust low at present

Bunker said it all depends on who the developer is and by how much the seller is willing to lower his price. “Recently we had a client looking for a unit in Emirates Financial Tower, but as he was not assured as to when the project would be handed over, and was not prepared to pay 2007 prices for stock delivering in 2010, he backed away. In Dubai Marina, Emaar has stock being handed over now in Marina Quays. It is only now that people are asking about the project. A month back, people made enquiries but held off until Emaar came through with delivery.”

Bunker added that the off-plan market continues to be challenged with investors still not trusting many developers. “Many worry that facilities will not come through within the developments and as a result, will also delay handover of off-plan projects. Those developers who seem to be on a solid footing could find themselves without financing which would also delay the project.”

El Far said: “Sometimes when we see some off-plan developments in a good location being developed by a good developer, then we tend to sell it. Like Infinity Tower is very competitive for the time being. The prices are currently Dh1,400 per square foot to Dh1,500 per sq foot.” He added some Emaar properties in the Greens area have seen some off-plan activity largely from end-users and a few investors.

According to Alwadiya, there are some great deals for investors today, as long as buyers take a long-term perspective. “Many potential buyers are waiting for prices to bottom out. Determining the bottom of any market in any recessionary cycle is problematic. By the time buyers feel they have spotted it, some real opportunities have gone. Those who do well in these times proactively and bravely seek out the opportunities and don’t merely rely on reports or market rumours which often work on averages and advertising listings that are not always up-to-date or accurate.”

Financing difficulties

Bunker said banks are not touching off-plan properties and those that are mortgaged, are not re-financed even if they are sold. “Further, the mortgaged properties are so over-priced that no one would sell one today as the loss would be too high for them.”

“Even if they cut the selling price by half, the bank still needs the full price to pay off the mortgage and not many people can afford to pay off the balance. These properties were bought two to three years ago during the boom time. Nothing will help off-plan products until enough time has gone by so that prices can rise,” he said.

Meanwhile, EFG Hermes’ Kapadia said locations that are doing well are established communities such as Emirates Hills, Downtown Dubai and Dubai Marina where tangible community life is offered, rental demand is in place and location is viable. She however warned that new supply of off-plan properties expected on the market would put further pressure on rental rates and prices.

Mahoney added that if Dubai does not record an increase in population and in the setting up of new businesses, off-plan sales (OPS) would likely be further affected. She said time will be the factor that will help off-plan sales as confidence returns to the market. She added that off-plan prices have dropped by an average of 50 per cent over the past 18 months.

Yassin said almost all developers had to revise their selling prices, not only on off-plan properties but also on those that are completed. “However, prices of off-plan sales were the most to fall as finance is practically not available.”

Incentives needed

Yassin said developers have to consider lowering their selling prices and offering more incentives. “Further, finance needs to be available with easy payment instalment plans. Developers will need to offer the market new products, consider designs and give incentives to their clients. Prices will be affected across the board due to oversupply in comparison to demand. Further, banks are still conservative in providing mortgages and if they do, the terms are seen to be difficult and rates are still high.”

Bunker said: “For the most part, on projects being developed by the larger and more dependable developers, all of the stock had already been sold, so the developers didn’t have to adjust any of their pricing. But those who bought the product off-plan did. It didn’t matter that they reduced the price even to the point of making significant losses, but the market still refused to buy.

“As an example, there is a property in Business Bay that is being viewed by potential buyers where prices have dropped considerably. But they refuse to act on the deal until they at least receive word from the developer on the expected delivery date. Even a significant drop in price will not convince a buyer to buy an off-plan product today.”

Kapadia said liquidity was an important factor along with a clear and transparent regulation to surge the off-plan market.

OFF-PLAN AND WHAT IT ENTAILS

According to Law No (13), 2008 regulating the Interim Real Estate Register (off-plan properties) in Dubai, an off-plan sale is defined as ‘the sale of subdivided real estate units off-plan or under construction or not yet completed’.

Stephen Kelly, Senior Associate, Real Estate, Clyde & Co, said: “In this region, off-plan is a reference to a sale of an uncompleted property where work is still required to be undertaken by the developer before handover. On this basis, the sale of a unit within a building probably ceases to be ‘off-plan’ once the building works have been completed and a building completion certificate has been issued by the relevant authorities.

“One of the most important legislative changes that will affect ‘off-plan’ sales is expected to come once the implementing regulations are issued under the Jointly Owned Properties Law (Strata Law).

It is expected that developers selling ‘off-plan’ will have to provide purchasers with a ‘disclosure statement’ at the time of sale that sets out full details of the development.

Further, it will be expected that the developer will also be required to provide an estimate of the service charges that will be payable by purchasers in the first year after handover.

As the developer will be liable to the purchasers if the information in the disclosure statement is not correct, this requirement will further protect consumers entering the ‘off-plan’ market.

Apr-2010 - Al Khaleej-17

كشفت مصادر عقارية أن قطاع المكاتب التجارية سيستقبل بحلول نهاية العام 2011 نحو 30 مليون قدم مربعة من المساحات الجديدة، مقارنة بنحو 57 مليون قدم كان من المفترض أن تدخل السوق والتي حالت الأزمة الاقتصادية دون ذلك وأثرت في عمليات التسليم .

وأضافت المصادر أن 72% من هذه المساحات تتركز على شارع الشيخ زايد في كل من مشروع الخليج التجاري، ومركز دبي المالي العالمي، ووسط مدينة دبي، وأبراج بحيرات جميرا، والتيكوم بالإضافة إلى البرشاء .

أوضحت المصادر أيضا أن عددا من شركات التطوير العقاري بدأت بالتفكير جديا بتحويل مشاريعها المكتبية قيد الإنشاء إلى سكنية لتفادي الكم الكبير من هذه المساحات التي سيكون لها الأثر الكبير في تحقيق أهدافها المتعلقة بجدوى الاستثمار وهامش الربح، انطلاقا من أن هامش المخاطرة على صعيد المشاريع السكنية أقل منه في المكتبية .

وأكدت المصادر أهمية خلق مبادرات حيوية لإنعاش الطلب في السوق العقاري، ومنها تشجيع البنوك على الإقراض وإزالة العقبات القانونية إضافة إلى تسهيل إصدار التأشيرات .

وأشار مهند الوادية المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية، إلى أنه كان من المتوقع سابقا أن يتجاوز العرض للمساحات المكتبية بين عامي 2007 و2011 ال 57 مليون قدم مربعة . ولكن، عملت تداعيات الأزمة الاقتصادية على تباطؤ عملية تسليم المساحات المتوقعة وبالتالي خففت من الأثر السلبي الذي كان من الممكن أن تحدثه هذه الكميات الهائلة من العرض .

وأضاف الوادية أنه وفقا لأحدث الدراسات التي قام بها فريق “هاربور” للأبحاث، يتوقع أن يصل حجم المساحات المكتبية التي ستدخل سوق دبي إلى 30 مليون قدم مربعة بحلول نهاية 2011 .

وستجهز وتسلم الشريحة الكبرى من هذه المكاتب بين دوار المركز التجاري والتقاطع السادس على شارع الشيخ زايد حيث يتوزع 72% منها على المشاريع التالية: “الخليج التجاري”، و”مركز دبي المالي العالمي”، و”وسط مدينة دبي”، و”شارع الشيخ زايد”، و”أبراج بحيرات جميرا”، و”تيكوم”، و”البرشاء” .

وقال: “يعد انخفاض أسعار البيع والإيجار من الأمور الإيجابية التي ستخلق بيئة إيجابية تجذب الشركات المحلية والعالمية . ومن غير المتوقع أن نشهد إطلاق أي مشاريع جديدة في قطاع المكاتب إلى أن تتقلص الفجوة بين العرض والطلب بشكل كبير وأن يتحسن الاقتصاد المحلي والعالمي والطلب على المساحات المكتبية من جديد” .

وقال “عملت دبي جاهدة لبناء الأحدث والأفضل في البنية التحتية لقطاعات الأعمال المختلفة، واستحقت مكانتها الراسخة على خارطة الأعمال العالمية التي اكتسبتها بجدارة على مدى السنوات الماضية . ونحن متأكدون أن دبي ستكون من أوائل المدن العالمية التي ستتخطى التحديات الراهنة التي فرضتها الأزمة الاقتصادية، وستخرج منها أقوى وأكثر نضوجا” .

وأشار فادي موصلي، المدير الإقليمي في شركة “جونز لانغ لاسال”، إلى أن معظم عمليات البيع التي يشهدها السوق العقاري المحلي لا تخلو من شبح الخسارة، تراجعت أسعار العقارات في السوق المحلي بنسبة 50% من أعلى سعر وصلت إليه في عام 2008 .

وأوضح موصلي أن نسب الإشغال في المساحات المكتبية الجاهزة في السوق المحلي بلغت نحو 30% من أصل 45 مليون قدم مربعة حاليا، وتشير البيانات الحالية الى أن السوق سيستقبل خلال العامين المقبلين نحو 40 مليون قدم مربعة إضافية، الأمر الذي سيشكل قوة ضاربة تهدد أسعار الوحدات المكتبية باتجاه الانخفاض .

وحمل المدير الإقليمي في شركة “جونز لانغ لاسال”، المسؤولية الأكبر للمضاربين للوضع الذي وصل إليه السوق العقاري في الدولة، نظرا لدورهم في مضاعفة حجم السوق بمعدل عشرة أضعاف حجمه الطبيعي بعد أن نجحوا في اصطناع الطلب وخلق التعاملات الوهمية، ما دفع شركات التطوير لطرح مشاريع كثيرة تزيد على الحاجة الطبيعية، وهذا هو السبب الأساسي للمشكلة التي يواجهها القطاع في الوقت الراهن .

من جانبها أشارت جيسي داونز، مديرة الأبحاث والخدمات الاستشارية لدى “لاندمارك” الاستشارية، الى أن معدلات أسعار البيع بقيت مستقرة، إلا أن التعاملات الفعلية لا تزال تعاني . وعلى الرغم من تزايد الاستفسارات من قبل المستثمرين والشركات، إلا أن التعاملات الفعلية لا تزال قليلة نظراً للتوقعات السعرية المتباينة بشكل كبير من قبل المشترين والبائعين على حد سواء .

وأوضحت داونز، أنه الطلب الفعلي لا يزال منخفضاً وغير موزع بالتساوي . ويشكل حالياً كل من حجم وموقع العقار محركات الطلب الأساسية . ويرتكز الطلب الحالي من قبل الشركات في المقام الأول على المساحات الاصغر في مناطق مثل أبراج بحيرات الجميرا ومركز دبي المالي العالمي .

وقالت داونز: “هناك تفاوت واضح بين توقعات البائعين والمشترين ضمن قطاعي العقارات السكنية والتجارية . وفي حين أن غالبية معدلات الأسعار تبدو مستقرة، إلا أن حجم التعاملات سيبقى محدوداً عند مستويات السعر الحالي . وعلى الرغم من أن توجهات المخزون الحالية تفسر التوجهات السعرية الأخيرة، إلا أن أساسيات السوق على المدى الطويل لا تدعم استقراراً دائماً للغالبية العظمى من الأصول في دبي . ولذلك يصح القول بوجوب انخفاض الأسعار إذ ما أردنا تحفيز التعاملات” .

15-Apr-2010 - Dubai Real Times: Official Magazine of RERA

Trend predictions
By Mohanad Alwadiya, Managing Director of Harbor Real Estate

To the questions: “What will be the most prominent trends in Dubai’s real estate industry in the future?” I reply that short term investors and speculators were hit with the ‘perfect storm’ last year. Those who were taking the longer term view and had planned their cash flows accordingly have been able to weather the storm; those who were speculating, hoping to spin the property for short-term gain, got caught in the storm; while those that sold prior to mid 2008 left town unscathed.

During the second half 2009, the market witnessed the emergence of institutional and private investors that were focused on acquiring assets from distressed sellers. We anticipate this trend to continue in 2010 and we also expect more end user demand will flow into the market once lending starts again.

Another noticeable investment focus that emerged during the second half of 2009 is the investment in income producing assets with the prime consideration being yield. In today’s environment to try and predict capital appreciation is very difficult and, while in the long term property bought today will certainly appreciate, the market is too volatile to start predicting capital appreciation rates.

Overall, many buyers still believe that real estate is a lucrative investment option. People want to take the opportunity of owning their family home or take advantage of the investment opportunities that emerged in the market today. The demand is there, it just needs some liquidity to enable the conversion of intention into transaction.

What are the best properties for investment, selling, leasing?

There now exists a greater range of choice and buyers can succeed in obtaining true value and quality in the property they seek to purchase. It is now that the fundamentals of purchasing or leasing real estate come to the fore; location, quality construction, infrastructure, return on investment and yield.

The most sought after assets today are the yield producing assets as they offer investors an opportunity to enjoy annual yields that remain higher than the global average yields.

The best assets to invest in are residential units within completed developments and established communities that offer its residents (owners and tenants) a rich lifestyle experience.

In addition, the current attractive price points and the overall low supply of villas compared to apartments (estimated at 13 percent of the total residential units), offers a safer and more robust investment opportunity for investors.

When it comes to offices and retail, these two asset types were affected by the slowed commercial activity and the expected high supply. Hence this had a direct impact on the appetite of investors. Having said that, there are some fantastic investment opportunities in both asset types where some office or retail properties are rented by renowned brands with long term lease contracts which offer greater stability in terms of annual yields to investors. It is known fact that companies do not relocate as often as residential tenants.

Investment funds and bonds are always good options for investors that don’t have the time to manage their investment transaction process. But it is definitely an option for long term investors.

What are the difficulties faced by the real estate industry?

The industry is experiencing some serious growth pains but will recover. We believe we will see a much improved level of activity in the second quarter of 2010 as the world economy strengthens, credit becomes more accessible and Dubai re-launches itself as a preferred place to do commerce and trade. The launch of Burj Khalifa has helped strengthen Dubai’s global position as an innovative and leading destination and the media coverage it obtained definitely helped boost the awareness of Dubai.

The recovery phase will need to be driven by fundamental and solid economic drivers, not speculation. Population growth, driven by an increase in commercial activity will be the primary determinant of a real estate recovery as Dubai attracts new business entities, investors and owner occupiers who have a long term outlook to their participation in Dubai’s economy.

We believe that the market is currently going through a phase of positive stabilization. The long anticipated recovery cannot be claimed as yet, despite indications that started during the third quarter of 2009 suggesting the market had bottomed, and early signs of recovery will be evident in the next few quarters.

Of course, there are fundamental economic issues to be addressed, some of which are central to hastening an overall economic recovery which, in turn, will aid the real estate recovery. The good news is that the Dubai and UAE government are already addressing these issues.

The issues can be summarized as follows:

• Inevitable and unavoidable exposure to the rapidly deteriorating global economic condition.
• The inevitable downturn of domestic consumption and low confidence levels of investors.
• Scarcity of credit and funding sources for private and institutional buyers.
• The strength of the US dollar/Dirham and its effect on foreign investment.
• Corruption and transparency and its effect on investor confidence in our opinion, the biggest issue remains the lack of availability of credit. There are buyers who are willing to invest in their future, but the availability of funds is the major inhibitor.

It’s all about demand and supply Mohanad Alwadiya

It’s all about demand and supply
Mohanad Alwadiya

Whether we like it or not, this global economic crisis is a big one. While its duration will vary for each country, a typical one usually lasts between 14 and 18 months.

The global crisis provided the catalyst for the real estate correction and resulted in prices tumbling to incredible lows and at pace which has left many short-term investors breathless and cashless. Depending on the area and type of property, prices have dropped by as much as 60 percent in Dubai and 35 percent in Abu Dhabi, by our reckoning.

Demand dried up overnight, both from domestic buyers who disappeared, adopting a wait and see approach, and from foreign investors. The latter, aside from experiencing devaluing of existing asset portfolios, suddenly found their domestic currencies losing significant purchasing power due to rapid worldwide currency devaluations versus the UD dollar. Many speculators trying to sell could not get relief from their overleveraged positions.

Over the past few years, Abu Dhabi has emerged as a success story, capturing the imagination and admiration of countries worldwide. However, 2009 has been a challenging year for Abu Dhabi’s property market and indications are that any discerning recovery will not commence before the second half of 2010 and early 2011.

Downturn and After

The effect of the downturn on Abu Dhabi’s property market has manifested itself in a wide range of symptoms. Credit tightened for end-users and investors alike, demand for off-plan property dropped as did prices despite a relatively low supply across the residential categories.

Abu Dhabi’s residents started opting for more affordable living options that emerged in Dubai, people lost their jobs due to major restructuring by some of the leading development companies in Abu Dhabi, construction project were delayed and the list goes on. Unfortunately, escaping the effects of a global economic crisis has proven impossible for any economy no matter how strong its fundamentals.

Residential leasing values in Abu Dhabi continued to slip during the last quarter of 2009 and early 2010, at an estimated average of 6 percent. Currently, quality one-bedroom apartments average Dh105,000 a year, while two-bedrooms average Dh145,000, and three-bedrooms command Dh175,000. When it comes to villas, three-bedroom residences average Dh255,000, four-bedrooms are Dh280,000 and five-bedrooms go for a hefty Dh385,000.

It is worth mentioning in this context that on the main island, west and east districts are demanding a steep premium of 27 percent for apartment compared with similar sized units in the off-island districts.

When it comes to residential sales in Abu Dhabi, recent months were marked by a slowdown in activity and rumors about a short-term dip in prices during the first quarter of 2010.

Pressure build-up

Through the first half of 2010, we believe the current challenges the property market is facing along with the overall low corporate and investor confidence levels will put more pressure on both commercial and residential rental and capital values in Abu Dhabi.

As the market transitions from an undersupply to an oversupply situation, the bargaining positions of existing landlords will become weaker as they will be faced with high quality supply.

They will have to become more flexible when it comes to price points and payment terms. We expect this trend to continue during 2010 as the flow of people relocating from Abu Dhabi to a more affordable Dubai continues in the short and medium term. A stabilization of prices will only become evident when demand closely approximates supply.

For this to occur, the buying population must expand, either as a result of an upturn in economic activity, a slowdown in the relocation rate of individuals to Dubai, or by restoring the availability of credit to those individuals who’re aspiring to invest.

Realistically, this cannot be expected to happen before the second half of 2010. It is only then we can envisage an increase in demand.

Overall, let it be said that Abu Dhabi is building an excellent investment infrastructure and adopting lessons gained from observing the Dubai property implosions. As the long awaited economic recovery is realized in the second half of 2010 and early 2011, Abu Dhabi will be well-placed to continue delivering on its future development plan in a sustainable manner.

06-Apr-2010 - Emirates Business 24-7

Flexibility needed to sell off-plan assets: realtor

Developers and off-plan property owners in Dubai will not be able to achieve off-plan sales by reducing their prices alone, said a Dubai-based real estate brokerage firm. However, developers and owners would have to become more flexible in their approach to selling these off-plan properties.

Harbor Real Estate,said a successful representation of owners of off-plan properties requires a creative and fresh approach by real estate brokers to sell these properties.

Alwadiya said: “The developers or owners must apply a lot of flexibility to ensure that their properties are being repackaged in a unique and attractive way that appeals to the current lucrative demand pockets.”

“Unfortunately, a lot of agents and owners use price reductions as a way of making these properties more attractive. From experience, this approach doesn’t and will not yield success alone. Added-value ideas and creative packaging along with institutionally addressing all the fundamental concerns buyers today have against off-plan properties, is the best way to market and sell off-plan properties in Dubai.

Harbor Real Estate,the firm managed to sell around 71 off-plan units in Dubai in 2009 alone. “We have developed a proprietary approach to give us the best chance of selling off-plan real estate. The results were very encouraging as we sold 71 off-plan units in 2009.”

Further, the brokerage firm has won 11 new projects since the beginning of 2010 covering all asset types such as villas, apartments, offices and retail in order to sell and lease these properties. Alwadiya added the firm has not terminated any agency agreements with developers in the past year.

One single account and one regional market access point to all 15 regional exchanges across 13 MENA markets

“We have been busy working on new proposals that have been sent to us by various government and private developers. Since the beginning of the year, we have been awarded many exclusive assignments that range from sales, leasing, consultancy, communications and property supervision.”

Harbor Real Estate has been appointed as the exclusive agent to market and sell La Fontana Di Trevi in Arjan Community in Dubailand, which is 50 per cent completed.

La Fontana Di Trevi, a development by Triveni Builders & Promoters, a Dubai-based builder and a wholly owned subsidiary of Triveni Trading Group in Arjan Community, Dubailand will be handed over in the fourth quarter of 2010.

Harbor Real Estate, apartment prices at La Fontana start from Dh250,000 at around Dh518 per sq foot. said: “Our sales and marketing team will promote the premium yet affordable residential apartments to key private and institutional investors and owner-occupiers.”

The development is named after the 19 AD Italian monument, La Fontana Di Trevi in Rome. La Fontana will comprise 126 residential apartments. Around 60 per cent of its total apartments have been sold currently.

Harbor Real Estate has been appointed to sell the remaining 40 per cent of the six floor low-rise building. Alwadiya said with regard to current market prices, the units of La Fontana Di Trevi were very competitively priced. Pre-owners can attain funding from two banks, HSBC and Mashreq.

Apr-2010 - Al Bayan

أعلنت شركة هاربور للوساطة العقارية، إحدى أبرز شركات الخدمات العقارية المتكاملة في دبي، عن توقيعها اتفاقية مع شركة “تريفني بيلدرز أند بروموترز” المحدودة، المملوكة بالكامل لشركة “تريفني للتجارة المحدودة” ومقرها في دبي، تقدم بموجبها الخدمات التسويقية والوساطة العقارية الحصرية لمشروع “لا فونتانا” للشقق السكنية الواقع ضمن “ارجان” في دبي لاند.

ويتألف مشروع “لا فونتانا” من 126 شقة سكنية ذات طايع عصري وأنيق، والتي بيع منها حتى الآن 60%. وعينت هاربور للوساطة العقارية لبيع الأربعين في المئة من ما تبقى من المشروع ذو الست طوابق. هذا ويتضمن كل طابق ثلاثة استوديوهات، و12 شقة ذات غرفة نوم واحدة و 6 شقق ذات غرفتي نوم.
وفي هذه المناسبة قال السيد مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية: “نحن سعداء لكوننا جزءا من هذا المشروع الفريد من نوعه، فخبراؤنا لديهم الخبرة العالية لبيع وتسويق مشروع “لا فونتانا” العالي الجودة للمستثمرين الأشخاص او المؤسسيين، وللأفراد الذين يبحثون عن شراء بيوت مريحة ذات مساحات شاسعة بأسعار تنافسية”

وستعقد شركة هاربور للوساطة العقارية حفل إطلاق المشروع في العاشر من إبريل الحالي، حيث سيتمكن الحاضربن من التجول في عدة شقق مجهزة بالكامل. وعلق الوادية: “سيكون التركيز خلال اليوم المفتوح على فن العمارة الراقي وعلى الاهتمام بأدق التفاصيل داخل كل شقة. ولذلك نحن لدينا توقعات كبيرة لمشروع “لا فونتانا” وإننا على ثقة تامة من أننا سنتمكن من بيع جميع الوحدات السكنية بسرعة وبكل سهولة.”

هذا وسيتم تسليم المشروع في الربع الأخير من 2010، حيث سيوفر لقاطنيه عند انتهائه العديد من التسهيلات والمرافق، كالحدائق الجميلة، وخدمات الأمن المتوفرة على مدار الساعة وكاميرات المراقبة، وجهاز الإتصال الداخلي. بالإضافة إلى مضمار للجري، ومسابح، ومناطق مخصصة للأطفال، كما سيتواجد صالة رياضية مجهزة بالكامل مع غرف ساونا وبخار. ومن الجدير بالذكر أيضا، أنه سيتمكن المشترون من شراء الوحدات السكنية عن طريق خطط تمويلية من بنكي إتش إس بي سي والمشرق.
وتعد هاربور للوساطة العقارية من أكثر شركات الوساطة والخدمات العقارية تطورا، فقد انتقلت من مجرد تقديم خدمات وساطة عقارية تقليدية إلى مزود خدمات عقارية متكاملة ذات مستوى عالمي. حيث تشمل خدمات الشركة حاليا كلا من خدمات البحوث المتخصصة في مجال العقارات، و خدمات البيع والإيجار والتسويق المتكاملة وخدمات إدارة الإستثمارات العقارية بالإضافة إلى الخدمات القانونية المتكاملة المتعلقة بقطاع العقارات.

للمزيد من المعلومات عن شركة هاربور للوساطة العقارية ومشروع “لا فونتانا” ، الرجاء زيارة موقعنا الإلكتروني

www.harbordubai.com

Apr-2010 - Al Khaleej-06

أعلنت شركة هاربور للوساطة العقارية، إحدى أبرز شركات الخدمات العقارية المتكاملة في دبي، عن توقيعها اتفاقية مع شركة “تريفني بيلدرز أند بروموترز” المحدودة، المملوكة بالكامل لشركة “تريفني للتجارة المحدودة” ومقرها في دبي، تقدم بموجبها الخدمات التسويقية والوساطة العقارية الحصرية لمشروع “لا فونتانا” للشقق السكنية الواقع ضمن “ارجان” في دبي لاند.

ويتألف مشروع “لا فونتانا” من 126 شقة سكنية ذات طايع عصري وأنيق، والتي بيع منها حتى الآن 60%. وعينت هاربور للوساطة العقارية لبيع الأربعين في المئة من ما تبقى من المشروع ذو الست طوابق. هذا ويتضمن كل طابق ثلاثة استوديوهات، و12 شقة ذات غرفة نوم واحدة و 6 شقق ذات غرفتي نوم.

وفي هذه المناسبة قال السيد مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية: “نحن سعداء لكوننا جزءا من هذا المشروع الفريد من نوعه، فخبراؤنا لديهم الخبرة العالية لبيع وتسويق مشروع “لا فونتانا” العالي الجودة للمستثمرين الأشخاص او المؤسسيين، وللأفراد الذين يبحثون عن شراء بيوت مريحة ذات مساحات شاسعة بأسعار تنافسية”

وستعقد شركة هاربور للوساطة العقارية حفل إطلاق المشروع في العاشر من إبريل الحالي، حيث سيتمكن الحاضربن من التجول في عدة شقق مجهزة بالكامل. وعلق الوادية: “سيكون التركيز خلال اليوم المفتوح على فن العمارة الراقي وعلى الاهتمام بأدق التفاصيل داخل كل شقة. ولذلك نحن لدينا توقعات كبيرة لمشروع “لا فونتانا” وإننا على ثقة تامة من أننا سنتمكن من بيع جميع الوحدات السكنية بسرعة وبكل سهولة.”

هذا وسيتم تسليم المشروع في الربع الأخير من 2010، حيث سيوفر لقاطنيه عند انتهائه العديد من التسهيلات والمرافق، كالحدائق الجميلة، وخدمات الأمن المتوفرة على مدار الساعة وكاميرات المراقبة، وجهاز الإتصال الداخلي. بالإضافة إلى مضمار للجري، ومسابح، ومناطق مخصصة للأطفال، كما سيتواجد صالة رياضية مجهزة بالكامل مع غرف ساونا وبخار. ومن الجدير بالذكر أيضا، أنه سيتمكن المشترون من شراء الوحدات السكنية عن طريق خطط تمويلية من بنكي إتش إس بي سي والمشرق.

وتعد هاربور للوساطة العقارية من أكثر شركات الوساطة والخدمات العقارية تطورا، فقد انتقلت من مجرد تقديم خدمات وساطة عقارية تقليدية إلى مزود خدمات عقارية متكاملة ذات مستوى عالمي. حيث تشمل خدمات الشركة حاليا كلا من خدمات البحوث المتخصصة في مجال العقارات، و خدمات البيع والإيجار والتسويق المتكاملة وخدمات إدارة الإستثمارات العقارية بالإضافة إلى الخدمات القانونية المتكاملة المتعلقة بقطاع العقارات.

للمزيد من المعلومات عن شركة هاربور للوساطة العقارية ومشروع “لا فونتانا” ، الرجاء زيارة موقعنا الإلكتروني

www.harbordubai.com

Apr-2010 - Alrroya Aleqtissadiya-06

أعلنت شركة هاربور للوساطة العقارية، إحدى أبرز شركات الخدمات العقارية المتكاملة في دبي، عن توقيعها اتفاقية مع شركة “تريفني بيلدرز أند بروموترز” المحدودة، المملوكة بالكامل لشركة “تريفني للتجارة المحدودة” ومقرها في دبي، تقدم بموجبها الخدمات التسويقية والوساطة العقارية الحصرية لمشروع “لا فونتانا” للشقق السكنية الواقع ضمن “ارجان” في دبي لاند.

ويتألف مشروع “لا فونتانا” من 126 شقة سكنية ذات طايع عصري وأنيق، والتي بيع منها حتى الآن 60%. وعينت هاربور للوساطة العقارية لبيع الأربعين في المئة من ما تبقى من المشروع ذو الست طوابق. هذا ويتضمن كل طابق ثلاثة استوديوهات، و12 شقة ذات غرفة نوم واحدة و 6 شقق ذات غرفتي نوم.

وفي هذه المناسبة قال السيد مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية: “نحن سعداء لكوننا جزءا من هذا المشروع الفريد من نوعه، فخبراؤنا لديهم الخبرة العالية لبيع وتسويق مشروع “لا فونتانا” العالي الجودة للمستثمرين الأشخاص او المؤسسيين، وللأفراد الذين يبحثون عن شراء بيوت مريحة ذات مساحات شاسعة بأسعار تنافسية”

وستعقد شركة هاربور للوساطة العقارية حفل إطلاق المشروع في العاشر من إبريل الحالي، حيث سيتمكن الحاضربن من التجول في عدة شقق مجهزة بالكامل. وعلق الوادية: “سيكون التركيز خلال اليوم المفتوح على فن العمارة الراقي وعلى الاهتمام بأدق التفاصيل داخل كل شقة. ولذلك نحن لدينا توقعات كبيرة لمشروع “لا فونتانا” وإننا على ثقة تامة من أننا سنتمكن من بيع جميع الوحدات السكنية بسرعة وبكل سهولة.”

هذا وسيتم تسليم المشروع في الربع الأخير من 2010، حيث سيوفر لقاطنيه عند انتهائه العديد من التسهيلات والمرافق، كالحدائق الجميلة، وخدمات الأمن المتوفرة على مدار الساعة وكاميرات المراقبة، وجهاز الإتصال الداخلي. بالإضافة إلى مضمار للجري، ومسابح، ومناطق مخصصة للأطفال، كما سيتواجد صالة رياضية مجهزة بالكامل مع غرف ساونا وبخار. ومن الجدير بالذكر أيضا، أنه سيتمكن المشترون من شراء الوحدات السكنية عن طريق خطط تمويلية من بنكي إتش إس بي سي والمشرق.

وتعد هاربور للوساطة العقارية من أكثر شركات الوساطة والخدمات العقارية تطورا، فقد انتقلت من مجرد تقديم خدمات وساطة عقارية تقليدية إلى مزود خدمات عقارية متكاملة ذات مستوى عالمي. حيث تشمل خدمات الشركة حاليا كلا من خدمات البحوث المتخصصة في مجال العقارات، و خدمات البيع والإيجار والتسويق المتكاملة وخدمات إدارة الإستثمارات العقارية بالإضافة إلى الخدمات القانونية المتكاملة المتعلقة بقطاع العقارات.

للمزيد من المعلومات عن شركة هاربور للوساطة العقارية ومشروع “لا فونتانا” ، الرجاء زيارة موقعنا الإلكتروني

www.harbordubai.com

Apr-2010 - Emarat Alyoum-06

أعلنت شركة هاربور للوساطة العقارية، إحدى أبرز شركات الخدمات العقارية المتكاملة في دبي، عن توقيعها اتفاقية مع شركة “تريفني بيلدرز أند بروموترز” المحدودة، المملوكة بالكامل لشركة “تريفني للتجارة المحدودة” ومقرها في دبي، تقدم بموجبها الخدمات التسويقية والوساطة العقارية الحصرية لمشروع “لا فونتانا” للشقق السكنية الواقع ضمن “ارجان” في دبي لاند.

ويتألف مشروع “لا فونتانا” من 126 شقة سكنية ذات طايع عصري وأنيق، والتي بيع منها حتى الآن 60%. وعينت هاربور للوساطة العقارية لبيع الأربعين في المئة من ما تبقى من المشروع ذو الست طوابق. هذا ويتضمن كل طابق ثلاثة استوديوهات، و12 شقة ذات غرفة نوم واحدة و 6 شقق ذات غرفتي نوم.
وفي هذه المناسبة قال السيد مهند الوادية، المدير الإداري لشركة هاربور للوساطة العقارية: “نحن سعداء لكوننا جزءا من هذا المشروع الفريد من نوعه، فخبراؤنا لديهم الخبرة العالية لبيع وتسويق مشروع “لا فونتانا” العالي الجودة للمستثمرين الأشخاص او المؤسسيين، وللأفراد الذين يبحثون عن شراء بيوت مريحة ذات مساحات شاسعة بأسعار تنافسية”

وستعقد شركة هاربور للوساطة العقارية حفل إطلاق المشروع في العاشر من إبريل الحالي، حيث سيتمكن الحاضربن من التجول في عدة شقق مجهزة بالكامل. وعلق الوادية: “سيكون التركيز خلال اليوم المفتوح على فن العمارة الراقي وعلى الاهتمام بأدق التفاصيل داخل كل شقة. ولذلك نحن لدينا توقعات كبيرة لمشروع “لا فونتانا” وإننا على ثقة تامة من أننا سنتمكن من بيع جميع الوحدات السكنية بسرعة وبكل سهولة.”

هذا وسيتم تسليم المشروع في الربع الأخير من 2010، حيث سيوفر لقاطنيه عند انتهائه العديد من التسهيلات والمرافق، كالحدائق الجميلة، وخدمات الأمن المتوفرة على مدار الساعة وكاميرات المراقبة، وجهاز الإتصال الداخلي. بالإضافة إلى مضمار للجري، ومسابح، ومناطق مخصصة للأطفال، كما سيتواجد صالة رياضية مجهزة بالكامل مع غرف ساونا وبخار. ومن الجدير بالذكر أيضا، أنه سيتمكن المشترون من شراء الوحدات السكنية عن طريق خطط تمويلية من بنكي إتش إس بي سي والمشرق.
وتعد هاربور للوساطة العقارية من أكثر شركات الوساطة والخدمات العقارية تطورا، فقد انتقلت من مجرد تقديم خدمات وساطة عقارية تقليدية إلى مزود خدمات عقارية متكاملة ذات مستوى عالمي. حيث تشمل خدمات الشركة حاليا كلا من خدمات البحوث المتخصصة في مجال العقارات، و خدمات البيع والإيجار والتسويق المتكاملة وخدمات إدارة الإستثمارات العقارية بالإضافة إلى الخدمات القانونية المتكاملة المتعلقة بقطاع العقارات.

للمزيد من المعلومات عن شركة هاربور للوساطة العقارية ومشروع “لا فونتانا” ، الرجاء زيارة موقعنا الإلكتروني

www.harbordubai.com