Harbor Real Estate Blog

نمو الطلب على الأراضي الصغيرة يرفع الأسعار 5-10%

“أراضي دبي” تتمسك بالواقعية والاستقرار وسط حالة من التفاؤل

الخليج الاقتصادية – دبي – ملحم الزبيدي

آخر تحديث:الأحد ,05/02/2012

شهد سوق الأراضي في دبي تحسناً نسبياً في بعض المناطق الخاصة بتطوير مجمعات الفلل ومشروعات التجزئة مقارنة بالأراضي الخاصة لتطوير المشروعات الضخمة والسكنية .

حيث ارتفعت أسعار الأراضي ذات المساحات الصغيرة بين 20 و 60 ألف قدم بنسبة تراوح بين 5 و10% في ظل تنامي معدلات الطلب وتطور البنية التحتية فيها، حيث تراوح بين 95 و115 درهماً للقدم في منطقة “ذا فيلا”، مثلاً . كما ان وفرة المعروض من الأراضي المخصصة لتطوير الأبراج التجارية والسكنية دفعت بالأسعار إلى أدنى مستوياتها مع تراجع شهية المستثمرين على الشراء والتملك، وتفضيل شراء العقارات الجاهزة على العودة للتطوير والبناء .

وقال مهند الوادية، المدير الإداري في شركة “هاربور” العقارية، إن أسعار الأراضي وصلت إلى مستويات مغرية للشراء، إلا أن المستثمرين يركزون حالياً على الأراضي ذات المساحات الصغيرة بين 20 و60 ألف قدم لتطوير الفلل السكنية أو محال تجارية ضمن المجمعات .

وتوقع الوادية أن يكون 2012 إيجابياً لسوق

العقارات في دبي على صعيد مختلف المجالات

الاستثمارية ككل، بعد أن وضعت دائرة الأراضي والأملاك في دبي قوانين عدة، وقامت بإنشاء هيئة التنظيم العقاري .

ويعكس كم ونوع التصرفات والإجراءات العقارية التي سجلتها “أراضي دبي” للعام الماضي 2011 انتعاشاً متصاعداً ونمواً في أداء السوق العقاري في الإمارة بدعم مباشر من الحكومة المحلية التي لا تدخر جهداً في العمل على استقرار ونمو السوق وزيادة جاذبية الاستثمار العقاري وترسيخ ثقة المستثمرين به .

وبلغت قيمة التصرفات العقارية في إمارة دبي العام الماضي نحو 143 مليار درهم بزيادة نسبتها 20 في المئة مقارنة بعام 2010 وسط توقعات أن يشهد السوق العقاري في دبي خلال العام الحالي انتعاشاً قوياً ومزيداً من الاستقرار

Survivors of the Storm

Harbor Real Estate is one of the Dubai property market’s success stories. Managing Director, Mohanad Alwadiya, speaks to Property about the company’s evolution and growth.

Flexibility and the ability to adapt to change were the qualities that helped Harbor Real Estate to weather the stormy conditions of the global downturn. Headed by Mohanad Alwadiya, who has played a major role in making the firm one of the top real estate players in Dubai, Harbor even managed to expand its business both during and after the crisis. The company continues to surge ahead even as the world is busy discussing the possibility of yet another financial downturn. Headed by Mohanad Alwadiya. Who has played a major role in making the firm one of the top real estate players in Dubai., Harbor even managed to expand its business both during and after the crisis. The company continues to surge ahead even as the world is busy discussing the possibility of yet another financial downturn.

The Beginning
The history of Harbor Real Estate began in 2001 when a group of investors and entrepreneurs got together and decided to venture into real estate, long before the boom days of Dubai’s real estate sector. “Real estate has always been an option for investors looking for long-term capital appreciation,” says Mohanad. “When the boom started towards the end of 2006, investments picked up pace and so did development projects. The group of investors realised the need for an institutional real estate service provider that could offer transactional services such as marketing, sales and leasing and property management. Thus, Harbor Real Estate was born. I joined Harbor in November 2007.”

Today the firm handles three groups of services – transactional services, property management and property inspection.
“Transactional services include marketing, sales and leasing,” says Mohanad. “You need to have a strong marketing foundation to be able to sell or lease a product.” He adds that, while property management is all about representing the landlords and managing their portfolio, the property inspection service, which is the latest addition to Harbor’s profile, helps investors, buyers and users to ensure they receive their units in good condition without any compromises.

Change of strategy
Harbor was busy managing a number of portfolios when the global financial crisis struck the property market. It was time for Harbor to take another look at its strategy. “By the end of 2008 things started changing and we really needed to shift gears and become more flexible in order to adapt to the crisis,” says Mohanad. “Otherwise we would have ceased to exist — a lot of companies were shutting down left, right and centre,” he explains, adding than he thinks Harbor Real Estate saw the crisis coming earlier than many others. “ I sent out emails to clients in early 2008 warning them not to invest in property costing more than Dh1,000 per square foot, whereas the average price at that point in time was around Dh2,000 per square foot”.
Harbor was hired by many developers, including entities of Dubai Holding , to undertake market research. The firm surveyed investor feedback and market dynamics in terms of demand and supply, concluding that there was a bubble and it was about to burst.

New Opportunities
Armed with this foresight, Mohanad says that Harbor was prepared to face the challenge ahead. “While many in the industry chose not to react to the upcoming situation, we did react to it and began devising new services. We didn’t downsize or reduce salaries at all.” Sensing that leasing would be the most active segment of the market after the crisis, Harbor started to expand its leasing team to suit the new market conditions. The number of Harbor employees grew from 14 before the downtown to 40 after the crisis and the company is still continuing to expand.
“Following the crisis, leasing has been dominating in terms of volume. But sales get higher returns. We have been doing very well on both fronts. “Because of the long-term relationship we had with our investors, we managed to keep them with us and help them to invest during the crisis, because a lot of opportunities actually emerged during that time. We were ready to help them make the most of those opportunities,” says Mohanad
According to Mohanad, in more developed real estate markets, people have a ‘family’ real estate agent in the same way as they might have a family doctor or lawyer, but it doesn’t work that way in this part of the world. Harbor is now trying to cultivate that ‘family’ real estate model. “We already have many investors who deal with our company exclusively,” says Mohanad. Harbor’s strategic approach led to it also being part of some sizable sales deals during the financial downturn. These included the sale of the landmark Hard Rock Café plot, the sale of 41 apartments in a Tameer Holding project in September 2009, and the sale of 36 apartments in Jumeirah Lakes Towers in April 2010. It also sold units at ETA Star projects. “Leasing was a major revenue generator during those days and the firm struck a number of deals with a lot of end-users and corporate giants such as Emirates, Emirates Catering, and so on. Even during the crisis, we were still getting about 350 leads weekly. We get a lot of referrals. In a service industry, you get most of your business through referrals,”says Mohanad.
The Current Market Turmoil
Almost three years after the major economic downturn hit, the global financial markets are once again under pressure. Mohanad admits that investors both regionally and globally are now extremely nervous. “Given the deep and far-reaching effects of the recession and recent negative financial developments in the US and European markets, this nervousness is as understandable as it is unavoidable. People have lost confidence and trust in the global economies and worldwide headlines drawing attention to US debt woes simply adds fuel to their skepticism,” he says. He adds that the political instability that areas of the Middle East have been enduring for the past few months has left most investors confused about where to invest. However he points out that, despite all the challenges and criticism the city faced, Dubai managed to weather the recession extremely well and is now expected to become the focus for those who wish to invest in a safe and solid .”The rest of the world will look on with envy’ he says.

Advantage Dubai
Realising the need to ignite a recovery in the real estate sector, the government is planning to introduce a three-year residency visa to those who invest in Dubai, according to some media reports. While the details of this rule are not clear yet, Mohanad says that this is a positive move to reinstate confidence in potential investors. “For the past three years, the challenge has been to keep pace with the rapid development of the industry.
“Investors, especially those from overseas, need to feel that their rights will be protected and that a resolution will be accessible, equitable and timely if any dispute arises. The opportunity presents itself now for the rapid development of a legal framework that investors feel they can rely upon if things go awry ever again,” he adds

Days Ahead
Despite the fears of yet another recession, the Dubai property market has, over the past few months, seen some activity, with banks being more liberal as far as lending is concerned . Mohanad believes that the flow of credit into the property market during the last quarter of this year should speed up its pace as more mortgage providers and investment financiers start lending again. “The recommencement of financing by Tamweel was a very positive step and will hopefully encourage more lenders to start injecting liquidity to support the end-users,” he says, adding that he believes the property market in Dubai will go through a period of acceptance and renewed confidence in 2012. “Dubai has learnt from the past three years and will end 2011 stronger, smarter and more mature,” Mohanad concludes

عالمياً

«هاربور»: 700 درهم سعر إيجار القــدم المربّعة في أعلى مكاتب برج خليفة

المصدر: الأمارات اليوم

التاريخ: 26 يونيو 2011

سعر إيجار الطابق يراوح بين 4 ملايين درهم و 4.5 سنوياً. الإمارات اليوم

أفادت شركة «هاربور» العقارية بأنها تلقت عروضاً عدة لتأجير أعلى مكاتب في العالم في برج خليفة، وأن هناك عرضين في مراحلهما النهائية فعلاً، مؤكدة أن تأجير تلك المكاتب الواقعة في الطوابق ،144 ،145 ،146 و،147 وبمساحة إجمالية تصل إلى نحو 23 ألف قدم مربعة، سيعيد دبي إلى قائمة أغلى المكاتب في المدن والمراكز التجارية الأكثر رواجاً عالمياً.

وكشفت الشركة المالكة لحقوق تسويق وتأجير الطوابق، أن سعر إيجار القدم المربعة بلغ 700 درهم، فيما يراوح سعر إيجار الطابق الكامل بين أربعة ملايين درهم و4.5 ملايين درهم سنوياً.

برج خليفة

وتفصيلاً، قال المدير التنفيذي لشركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «الشركة تلقت عروضاً عدة من كبرى الشركات والمكاتب لتأجير المكاتب في الطوابق الأربعة الواقعة بين الطابقين 144 و147 في برج خليفة»، لافتا إلى أن «الطلب على هذه المكاتب لم يكن صعباً بالمطلق، نظراً للمميزات التي يمتلكها هذا المشروع الأعلى والأرقى في العالم، مقارنة بغيره من المشروعات».

وأضاف في تصريحات لـ «الإمارات اليوم» أن «سعر القدم المربعة المعروضة والبالغ 700 درهم، أعاد دبي إلى قائمة الأغلى في العالم»، مؤكداً أن الإمارة أثبتت جدارتها خلال الأزمة المالية العالمية، عبر العديد من المشروعات المعمارية والبنية التحتية، مثل إنجاز أطول برج في العالم، وتطوير البنية التحتية و(مترو دبي)، ما يدل وبشكل قوي على الإرادة القوية للإمارة».

وأوضح أنه «سيتم تقديم عروض خاصة لمستأجري أي من الطوابق الأربعة، تشتمل على ثلاثة أشهر مجاناً مقابل فترة التجهيز، إضافة إلى باقة من الخدمات المميزة للشخصيات المهمة».

وعبر عن سعادته لفوز الشركة بالحقوق الحصرية لتسويق وتأجير الطوابق الأربعة الأعلى في البرج، مشيراً إلى أنها «أبراج مميزة لا منافس لها، سواء على مستوى السوق المحلية، أو الإقليمية، أو العالمية، وفي مدينة متميزة للعمل والعيش».

وذكر أن «أسعار البيع في برج خليفة بدأت من 3200 درهم للقدم المربعة في عام ،2004 ووصلت إلى ذروتها في عام 2008 لتجاوز حاجز 13 ألف درهم للقدم المربعة في السوق الثانوية، في حين تتذبذب الأسعار حالياً لتراوح بين 3500 و4000 درهم للقدم المربعة، ورسوم الخدمات حول 70 درهماً للقدم المربعة.

الأسعار عالمياً

وذكر الوادية أن «أسعار المساحات المكتبية عالمياً شهدت تراجعاً بمعدل يراوح بين 20 و25٪ سنوياً خلال سنوات الأزمة المالية»، مبيناً أنه «على الرغم من أنه بات هناك تحسن تدريجي واستقرار نسبي، وتوقف في منحنى التصحيح الحاد للأسعار، فإن هناك إجماعاً عاماً لدى العاملين في القطاع عالمياً على أن حجم التعاملات لم تعد إلى مستوياتها ما قبل الأزمة».

وأشار إلى أنه «على صعيد المدن الـ10 الأكثر طلباً من حيث استئجار المساحات المكتبية، والتي أثرت إيجاباً في مستوى الأسعار، باعتبارها المراكز التجارية الأكثر رواجا في العالم، فقد بلغ سعر إيجار القدم المربعة في العاصمة البريطانية لندن نحو 710 دراهم، وفي هونغ كونغ 676 درهماً، وفي العاصمة اليابانية طوكيو (وسط المدينة) 580 درهماً، وفي مدينة مومباي الهندية 478 درهماً، تلتها العاصمة الروسية موسكو بنحو 470 درهماً، ثم الضواحي في مدينة طوكيو بنحو 467 درهماً، في حين بلغ سعر القدم المربعة في العاصمة الفرنسية باريس 425 درهماً، وفي مدينة ساوباولو البرازيلية 400 درهم».

واستطرد الوادية قائلاً إن «قطاع المكاتب هو الأكثر ارتباطاً بالتحسن الاقتصادي مع توقعات تحسنه في عام 2014»، لافتاً إلى أن دفع عجلة النشاط في هذا القطاع يرتبط بإطلاق مبادرات، مثل وقف الرسوم المتعلقة بتأسيس الشركات في قطاعات معينة، لدورها في تأكيد تنافسية دبي مركزاً للأعمال العالمية، فضلاً عن الموقع الريادي الذي تحتله بين المدن العالمية».

وبيّن أن «معظم التقارير والمؤسسات المحلية والخارجية تؤكد أن دبي ستكون من أوائل الأسواق المتعافية».

وأوضح أن «انخفاض أسعار البيع والإيجار من الأمور الإيجابية التي ستؤسس لبيئة إيجابية تجذب الشركات المحلية والعالمية»، مستبعداً إطلاق مشروعات جديدة في قطاع المكاتب، حتى تتقلص الفجوة بين العرض والطلب بشكل كبير، ويتحسن الاقتصاد المحلي والعالمي، وبالتالي الطلب على المساحات المكتبية من جديد. وكشف أن «سوق دبي حققت خلال الأشهر الأخيرة صفقات عقارية ضخمة عدة، مثل (إعمار سكوير 5)، وفندق ريتز كارلتون».

تلقت عروض تأجير تعيد دبي إلى قائمة الأغلى عالمياً
«هاربور»: 700 درهم سعر إيجار القــدم المربّعة في أعلى مكاتب برج خليفة
المصدر: الأمارات اليوم
التاريخ: 26 يونيو 2011

سعر إيجار الطابق يراوح بين 4 ملايين درهم و 4.5 سنوياً. الإمارات اليوم
أفادت شركة «هاربور» العقارية بأنها تلقت عروضاً عدة لتأجير أعلى مكاتب في العالم في برج خليفة، وأن هناك عرضين في مراحلهما النهائية فعلاً، مؤكدة أن تأجير تلك المكاتب الواقعة في الطوابق ،144 ،145 ،146 و،147 وبمساحة إجمالية تصل إلى نحو 23 ألف قدم مربعة، سيعيد دبي إلى قائمة أغلى المكاتب في المدن والمراكز التجارية الأكثر رواجاً عالمياً.
وكشفت الشركة المالكة لحقوق تسويق وتأجير الطوابق، أن سعر إيجار القدم المربعة بلغ 700 درهم، فيما يراوح سعر إيجار الطابق الكامل بين أربعة ملايين درهم و4.5 ملايين درهم سنوياً.
برج خليفة
وتفصيلاً، قال المدير التنفيذي لشركة «هاربور» العقارية، مهند الوادية، إن «الشركة تلقت عروضاً عدة من كبرى الشركات والمكاتب لتأجير المكاتب في الطوابق الأربعة الواقعة بين الطابقين 144 و147 في برج خليفة»، لافتا إلى أن «الطلب على هذه المكاتب لم يكن صعباً بالمطلق، نظراً للمميزات التي يمتلكها هذا المشروع الأعلى والأرقى في العالم، مقارنة بغيره من المشروعات».
وأضاف في تصريحات لـ «الإمارات اليوم» أن «سعر القدم المربعة المعروضة والبالغ 700 درهم، أعاد دبي إلى قائمة الأغلى في العالم»، مؤكداً أن الإمارة أثبتت جدارتها خلال الأزمة المالية العالمية، عبر العديد من المشروعات المعمارية والبنية التحتية، مثل إنجاز أطول برج في العالم، وتطوير البنية التحتية و(مترو دبي)، ما يدل وبشكل قوي على الإرادة القوية للإمارة».
وأوضح أنه «سيتم تقديم عروض خاصة لمستأجري أي من الطوابق الأربعة، تشتمل على ثلاثة أشهر مجاناً مقابل فترة التجهيز، إضافة إلى باقة من الخدمات المميزة للشخصيات المهمة».
وعبر عن سعادته لفوز الشركة بالحقوق الحصرية لتسويق وتأجير الطوابق الأربعة الأعلى في البرج، مشيراً إلى أنها «أبراج مميزة لا منافس لها، سواء على مستوى السوق المحلية، أو الإقليمية، أو العالمية، وفي مدينة متميزة للعمل والعيش».
وذكر أن «أسعار البيع في برج خليفة بدأت من 3200 درهم للقدم المربعة في عام ،2004 ووصلت إلى ذروتها في عام 2008 لتجاوز حاجز 13 ألف درهم للقدم المربعة في السوق الثانوية، في حين تتذبذب الأسعار حالياً لتراوح بين 3500 و4000 درهم للقدم المربعة، ورسوم الخدمات حول 70 درهماً للقدم المربعة.
الأسعار عالمياً
وذكر الوادية أن «أسعار المساحات المكتبية عالمياً شهدت تراجعاً بمعدل يراوح بين 20 و25٪ سنوياً خلال سنوات الأزمة المالية»، مبيناً أنه «على الرغم من أنه بات هناك تحسن تدريجي واستقرار نسبي، وتوقف في منحنى التصحيح الحاد للأسعار، فإن هناك إجماعاً عاماً لدى العاملين في القطاع عالمياً على أن حجم التعاملات لم تعد إلى مستوياتها ما قبل الأزمة».
وأشار إلى أنه «على صعيد المدن الـ10 الأكثر طلباً من حيث استئجار المساحات المكتبية، والتي أثرت إيجاباً في مستوى الأسعار، باعتبارها المراكز التجارية الأكثر رواجا في العالم، فقد بلغ سعر إيجار القدم المربعة في العاصمة البريطانية لندن نحو 710 دراهم، وفي هونغ كونغ 676 درهماً، وفي العاصمة اليابانية طوكيو (وسط المدينة) 580 درهماً، وفي مدينة مومباي الهندية 478 درهماً، تلتها العاصمة الروسية موسكو بنحو 470 درهماً، ثم الضواحي في مدينة طوكيو بنحو 467 درهماً، في حين بلغ سعر القدم المربعة في العاصمة الفرنسية باريس 425 درهماً، وفي مدينة ساوباولو البرازيلية 400 درهم».
واستطرد الوادية قائلاً إن «قطاع المكاتب هو الأكثر ارتباطاً بالتحسن الاقتصادي مع توقعات تحسنه في عام 2014»، لافتاً إلى أن دفع عجلة النشاط في هذا القطاع يرتبط بإطلاق مبادرات، مثل وقف الرسوم المتعلقة بتأسيس الشركات في قطاعات معينة، لدورها في تأكيد تنافسية دبي مركزاً للأعمال العالمية، فضلاً عن الموقع الريادي الذي تحتله بين المدن العالمية».
وبيّن أن «معظم التقارير والمؤسسات المحلية والخارجية تؤكد أن دبي ستكون من أوائل الأسواق المتعافية».
وأوضح أن «انخفاض أسعار البيع والإيجار من الأمور الإيجابية التي ستؤسس لبيئة إيجابية تجذب الشركات المحلية والعالمية»، مستبعداً إطلاق مشروعات جديدة في قطاع المكاتب، حتى تتقلص الفجوة بين العرض والطلب بشكل كبير، ويتحسن الاقتصاد المحلي والعالمي، وبالتالي الطلب على المساحات المكتبية من جديد. وكشف أن «سوق دبي حققت خلال الأشهر الأخيرة صفقات عقارية ضخمة عدة، مثل (إعمار سكوير 5)، وفندق ريتز كارلتون».

تواصل ردود الفعل الإيجابية على القرار
عقاريون: تمديد تأشيرة المستثمرين يعزز الاستثمارات ويستقطب السيولة
دبي – ملحم الزبيدي آخر تحديث:الخميس ,30/06/2011

واصلت ردود الفعل الإيجابية للسوق العقاري المحلي بِشأن قرار الحكومة الاتحادية بتمديد تأشيرة مستثمري العقارات من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات، مشيرة إلى الدور المهم والكبير الذي سيقوم به خلال الأشهر القليلة المقبلة من حيث تعزيز جاذبية بيئة الاستثمار وتدفق رؤوس الأموال إلى هذا القطاع الحيوي . وأشار عقاريون ومصرفيون إلى أن القرار سيكون له الأثر الإيجابي في تسريع تعافي قطاع العقارات ونموه خاصة أن الطلب الحالي على شراء العقارات هو من فئة الأفراد والمستثمرين الجادين ذوي النظرة الطويلة المدى ما سيدفع قدماً نحو توسعة شريحة المشترين، الأمر الذي يصب في مصلحة تقليص الفجوة بين طرفي معادلة العرض والطلب . وأكدوا أن القرار سيخدم شريحة كبيرة من المستثمرين والعاملين في القطاع وسيعطي أريحية لهم وسهولة في الإجراءات ويشجع

زيادة التملك في العقارات، كما سيسهم في استقطاب مستثمرين جدد ويعزز مكانة الإمارات كوجهة اقتصادية عالمية . واعتبروا أن جملة التطورات التي سيشهدها السوق العقاري المحلي نظراً لتأثره الإيجابي بقرار تمديد تأشيرة مستثمري العقارات إلى ثلاث سنوات سيذلل كل التحديات التي تقف في طريق مواصلة تشدد المؤسسات المصرفية والمالية عن منح التسهيلات الائتمانية للسوق العقاري، ما سيخلق سوقاً جديدا للتمويل بنسب فائدة معتدلة . ولفت حكوميون إلى شروط منح تأشيرة مستثمر عقاري لثلاث سنوات لا تختلف عن الشروط التي كانت تطبق بشأن منح تأشيرة لستة أشهر باستثناء أنه على المستثمر مغادرة أراضي الدولة مرة واحدة كل عام، وسيستمر العمل بشرط ألا تقل قيمة العقار عن مليون درهم .

محمد العبار: تعزيز نمو القطاع العقاري

قال محمد علي العبار، رئيس مجلس إدارة “إعمار” العقارية:

“نحن على ثقة بأن قرار الحكومة الاتحادية بدولة الإمارات القاضي بمنح المستثمرين العقاريين تأشيرة إقامة لمدة ثلاث سنوات سيكون له بالغ الأثر في تعزيز ثقة المستثمرين وتعزيز نمو القطاع العقاري في الدولة”، وأضاف العبار قائلاً: “يعتبر القطاع العقاري من أهم القطاعات غير النفطية التي تسهم في تنمية إجمالي الناتج المحلي في الإمارات، ويؤدي مع القطاعات الداعمة له دوراً محورياً في توفير فرص عمل أكبر في الدولة” .

وأشار رئيس مجلس إدارة “إعمار” العقارية إلى أن للقطاع العقاري أيضاً دوراً مهماً في استقطاب الاستثمارات الأجنبية المباشرة إلى الإمارات، ولا شك في أن قرار تمديد تأشيرات الإقامة للمستثمرين العقاريين سيعزز من مكانة الدولة كوجهة مفضلة للاستثمارات الآمنة .

وأكد “أن قرار الحكومة الاتحادية ينسجم مضموناً وأهدافاً مع رؤية صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة، وصاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، لتعزيز تنافسية اقتصاد الدولة في شتى المجالات” .

“كريديت سويس”: أسهم الشركات العقارية تتأثر إيجاباً بالقرار

أكد “كريديت سويس” المصرفية أن إعلان الحكومة الاتحادية المتعلق بتمديد تأشيرة مستثمري العقارات في الإمارات من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات يعد خطوة إيجابية للسوق العقاري .

وأشار “كريديت سويس” ل”داو جونز” إلى أن أداء ينطوي على بعض الإيجابية سينعكس على سوق العقارات في الإمارات، مع إقدام الحكومة الإماراتية على تمديد تأشيرات المستثمرين العقاريين من 6 أشهر إلى ثلاث سنوات .

وذكر أن هناك أدلة عدة ترمز إلى تعافي السوق العقاري في الإمارت، منها أن نسبة قيمة القرض إلى قيمة العقار تسجل ارتفاع 80 إلى 90% تقريباً في أوقات الذروة، بالمقارنة مع 50 إلى 60 في المئة في الوقت الراهن، كما أن معدلات الفائدة على القروض العقارية تقع عموماً الآن عند نسبة 5 .5 إلى 6%، بالمقارنة مع 8 إلى 10% قبل الأزمة المالية .

فضلاً عن ورود أخبار عن الابتعاد عن الصفقات المستندة إلى السيولة إلى تلك المستندة إلى الرهون العقارية، في ما يعتبر دليلاً جيداً .

مهند الوادية: بادرة استراتيجية بالاتجاه الصحيح

أوضح مهند الوادية، المدير الإداري لشركة “هاربور” العقاري، أنه وبعد الصعوبات التي واجهها القطاع العقاري والعاملون فيه خلال عامي 2009 و2010 يبدو أن عام 2011 سيشمل في جعبته الكثير من التطورات الايجابية التي حصلت من خلال اتباع الجهات الحكومية بدولة الإمارات لسياسات نقدية ومالية وتشريعية جديدة وإعادة هيكلة الشركات وتحسين ميزانياتها وحدوث عمليات الدمج والاستحواذ بين الشركات الكبرى وتطوير الهيكل القانوني للقطاع، الأمر الذي من شأنه أن يحدث تحسينات قوية ومستدامة في قطاع العقارات خلال الأشهر المقبلة ويؤدي الى خروجه بشكل تدريجي من حالة الركود التي شهدها القطاع خلال العامين السابقين .

وأضاف الوادية أنه سيكون لقرار الحكومة القاضي بمنح المستثمرين في قطاع العقارات تأشيرة إقامة تتجدد كل ثلاثة سنوات بدلاً من ستة أشهر أثر إيجابي في تسريع تعافي قطاع العقارات ونموه وخصوصاً أن الطلب الحالي على شراء العقارات هو من فئة الأفراد والمستثمريين الجادين ذوي النظرة الطويلة المدى . إن القرار سيخدم شريحة كبيرة من المستثمريين والعاملين في القطاع وسيعطي أريحية لهم وسهولة في الإجراءات ويشجع زيادة التملك في العقارات، كما سيسهم في استقطاب مستثمرين جدد ويعزز مكانة الإمارات كوجهة اقتصادية عالمية .

واشار المدير التنفيذي ل”هاربور” العقارية إلى الشوط الطويل الذي قطعته الإمارات في ما يتعلق بتنظيم قطاع العقارات، وأن الجهود الرامية إلى حماية الحقوق، ورفع المعايير المهنية ووضع إطار عمل شفاف وموثوق به تستحق الثناء، ويعد قرار الحكومة القاضي بمنح المستثمرين في قطاع العقارات تأشيرة إقامة تتجدد كل ثلاث سنوات بادرة استراتيجية مهمة نحو الاتجاه الصحيح .

فاروق سوسة: دعم الطلب وإنعاش القطاع

قال تقرير حديث أعده فاروق سوسة، الخبير الاقتصادي في مجموعة “سيتي غروب” المصرفية إن قرار مجلس الوزراء الخاص بتمديد مدة التأشيرة للمستثمرين في القطاع العقاري المحلي من 6 أشهر إلى 3 سنوات من شأنه أن يدعم الطلب على العقارات في الإمارات وبخاصة في دبي .

وأضاف أن الوعد بتأشيرة إقامة طويلة الأجل أدى دوراً مهماً في تحفيز الاستثمار في العقار خلال فترة الازدهار التي شهدها القطاع قبل منتصف عام 2008 .

ولكن التقرير قال إن التأثير الكلي للقرار في القطاع العقاري سيتأثر إلى حد ما نتيجة ارتفاع مستويات العرض خاصة مع دخول العديد من المشروعات العقارية حالياً مرحلة التنفيذ .

وقال إن سوق العقارات التجارية من جهة أخرى لن يستفيد من القرار كثيراً على الأرجح .

ورجح التقرير أن يكون للقرار اسهاماته الايجابية غير المباشرة في النمو الاقتصادي للدولة حيث ستسهم في تحسين امكانات حلحلة مشكلات المديونية على المدى المتوسط وتعمل بالتالي على تعزيز شهية المستثمرين التي تحسنت بالفعل للاستثمار في دبي .

ولفت التقرير إلى أهية التعرف إلى تفاصيل أكثر حول القرار وتفاصيل نظام التأشيرات الجديد، وقال إن أهم ما في الأمر أن القرار والتغيرات تم اعتمادها على المستوى الاتحادي في سياق الخطة الاستراتيجية لعامي 2012 و،2013 وقال التقرير ان القرار ليحقق المفعول المرجو منه يجب أن يكون هناك وضوح أكثر حول إمكانية تمديد تطبيقه لبعد هذه الفترة وأنه لن يكون عرضة للمراجعة بالإلغاء في المستقبل القريب .

مهند الوادية المدير الإداري في “هاربور العقارية” لـ الخليج: 

2011 عام تجديد الثقة بعقاراتدبي 

آخر تحديث:السبت 14/05/2011 

  

أوضح مهند الوادية، المدير الإداري في شركة “هاربور” للوساطة العقارية، أن السوق العقاري في دبي سيمر خلال العام ،2011 بفترة القبول وتجديد الثقة، حيث سيتقبل السوق المعطيات والديناميكيات الجديدة للقطاع، وسوف تنتهي عملية تصحيح الأسعار في خلال النصف الأول من 2011 وسيكون هنالك تقبل عام للأسعار والمعدلات الجديدة للعقارات. 

  

وأشار الوادية إلى أن قوى الطلب ستبدأ في الارتفاع تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي الاقتصادات العالمية واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم حول أداء القطاع ومستقبله . وسيحقق بعض الملاك الذين اغتنموا الفرص المميزة التي برزت خلال 2009 و2010 نمواً في رؤوس أموالهم. 

وسيكون موضوع زيادة العرض الشغل الشاغل للعاملين والمهتمين في قطاع العقارات . وبالرغم من تفاوت التقديرات، يقدر أن ما يقارب 20% من الوحدات السكنية في دبي وما لا يقل عن 30% من المساحات المكتبية غير مأهولة . والأمر المثير للقلق أن العديد من المشاريع قيد الإنشاء استعادت حيويتها وسرعة إنجازها، ما سيؤدي إلى ضخ المزيد من الوحدات الجديدة حتى نهاية 2012. 

  

وفي ما يأتي نص الحوار: 

  

كيف ترسمون المشهد العقاري في السوق المحلي بدبي؟ 

- سيمر القطاع العقاري في دبي خلال العام ،2011 بفترة القبول وتجديد الثقة، حيث سيتقبل السوق المعطيات والديناميكيات الجديدة للقطاع . وسوف يتم انتهاء عملية تصحيح الأسعار في خلال النصف الأول من 2011 وسيكون هنالك تقبل عام للأسعار والمعدلات الجديدة للعقارات . ومع مرور الوقت سيصبح من الصعب العثور على العروض المغرية وستتباطأ وتيرة الانخفاض في معدلات الأسعار وسوف يدرك جميع العاملين والمهتمين أن الأسعار في قطاع العقارات قد وصلت إلى مستويات القاع. 

  

ويتوقع أن يتحسن أداء القطاع العقاري في دبي مع تحسن الجو الاقتصادي العالمي والمحلي، وسيكون عامل العرض المؤثر الرئيس في أداء القطاع سرعة تعافيه . وتمت إعادة تكوين اقتصاد دبي استجابة لواقع السوق الجديدة بطريقة مدروسة وفعالة حيث إنه الآن يعتمد على قطاعات وأنشطة متنوعة مدرة للدخل، ما يجعله أكثر مناعة ومرونة. 

ومن المتوقع أيضا أن تتدفق السيولة في سوق العقارات بسرعة ووتيرة أكبر . وبدأت شركات التمويل العقاري والممولين الاستثماريين بزيادة نشاطاتها الإقراضية مرة أخرى، ويعتبر إعلان شركة “تمويل” مزاولة نشاطاتها التمويلة خطوة إيجابية للغاية وسيشجع مزيداً من المقرضين لبدء ضخ المزيد من السيولة لدعم المشترين الذين يرغبون في الاستفادة من الفرص العقارية الرائعة التي ظهرت بسبب الأزمة. 

وسيتم خلال الفترة القليلة المقبلة تحقيق القيمة الحقيقية عن طريق التفاوض وليس بسبب الضغوط المالية من طرف البائعين . وستبدأ قوى الطلب في الارتفاع تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي الاقتصادات العالمية واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم حول أداء القطاع ومستقبله . وسيحقق بعض الملاك الذين اغتنموا الفرص المميزة التي برزت خلال 2009 و2010 نمواً في رؤوس أموالهم. 

وسيكون موضوع زيادة العرض الشغل الشاغل للعاملين والمهتمين في قطاع العقارات . وبالرغم من تفاوت التقديرات، فإن ما يقارب 20% من الوحدات السكنية في دبي وما لا يقل عن 30% من المساحات المكتبية غير مأهولة . والأمر المثير للقلق أن العديد من المشاريع قيد الإنشاء استعادت حيويتها وسرعة إنجازها، ما سيؤدي إلى ضخ المزيد من الوحدات الجديدة حتى نهاية 2012. 

وفي هذا السياق فإن إعلان الحكومة الذي تم نشره في سبتمبر/ أيلول ،2010 الذي نوه بأن “مؤسسة التنظيم العقاري” بدبي تقوم بتقييم متكامل لمعادلة الطلب والعرض، من خلال إعادة دراسة 495 من أصل 980 من المشاريع المتوقعة سيخفف بالتأكيد من الضغط على قطاع العقارات ويسرع من سرعة تعافيه. 

كما سيكون هنالك عامل إيجابي آخر وهو أنه من غير المتوقع إطلاق مشاريع جديدة في دبي لبضع سنوات مقبلة باستثناء مشاريع تطوير البنية التحتية التي يتم تمويلها من قبل الحكومة والتي سيكون لها دور إيجابي وفعال في تطوير جميع القطاعات الاقتصادية. 

ومن المؤكد أن الحكومة ستستمر بإدخال تغييرات إيجابية وتقديم مبادرات جديدة لتطوير القطاعات الاقتصادية المختلفة وتعزيز القطاع المصرفي والبنية التحتية الثقافية والإطار القانوني وستسهم هذه المبادرات في جذب الشركات والمستثمرين من مختلف أنحاء العالم إلى دبي. 

  

كيف تحول السوق العقاري في ظل المنافسة القوية بين المطورين؟ 

سيشهد القطاع العقاري تحولاً نحو المزادات في ظل المنافسة التي اشتدّت بين المطوّرين العقاريين لبيع العقارات . حيث إن الفترة الحاليّة هي فترة تحكّم المشترين مقارنةً بالفترة الماضية التي اعتبرت فترة تحكّم المطوّرين نظرًا لارتفاع نسبة مبيعات العقارات عن الخريطة. 

ونرى أن المزادات راسخة وذات شعبية عالية في الكثير من البلدان في العالم، حيث تشير نتائجنا إلى أنّ التحسن في أداء سوق العقارات سيجعل المزادات أكثر شعبية على الساحة العقارية في دبي . وأن ظاهرة البيع والشراء عبر المزاد لن تحل مكان طريقة البيع التقليدية بل ستعمل على تعزيز سوق البيع وإعطاء المزيد من الخيارات للمشترين في الدولة. 

إن الميزة الرئيسة للمزاد تتمحور حول خلق المنافسة بين المشترين، وهو أيضا منظم وعادل وشفاف، كما تعتبر أسعار الممتلكات التي يتم شراؤها بالمزاد العلني عادلة وقريبة إلى قيمتها الحقيقيّة في السوق . وسوف تضمن المزادات للمشترين منافسة عادلة وتسهم في تنشيط سوق البيع والشراء خصوصًا أنها تقصّر من فترات المفاوضات الطويلة التي كانت شائعة في الماضي. 

كيف تقيمون القوة الشرائية في السوق المحلي في دبي؟ 

- تميل القوة الشرائية إلى مصلحة المشتري في الوقت الحالي . وما نشهده اليوم من حيث الطلب هو دليل على أن اقتصاد دبي أصبح أكثر استقراراً وأن المشترين أصبحوا على ثقة أعلى بالاستثمار في العقارات المطورة التي تقدم القيمة المنشودة والجودة العالية. 

ما الفوائد التي سيجنيها السوق من قانون الملكية العقارية المشتركة؟ 

- إن فوائد قانون الملكية العقارية المشتركة واضحة، فاللوائح التنظيمية للقانون التي صدرت مؤخراً ستسهم في حل العديد من المشاكل المرتبطة بإدارة المشروع وخدمات المرافق المرتبطة بها . خاصة من حيث أهمية تفاعل الجهات المعنية وأصحاب الحقوق بإيجابية مع هذا القانون ليحقق النجاح المرجو ورفع مستوى سوق دبي العقاري إلى المستوى التالي. 

ما تقييمكم لعمل شركات الوسطاء العقارية في السوق العقاري المحلي؟ 

 أظهرت دراسة حديثة أجرتها “هاربور” للوساطة العقارية، أن 61% من المستهلكين الذين اشتروا عقارات خلال العامين الماضيين عبروا عن استيائهم من أداء الوكلاء العقاريين والخدمات التي يقدمونها. 

وشملت الدراسة مقابلات مع 178 من ملّاك العقارات والتي أجريت على مدى أربعة أشهر في سلسلة من المقابلات وجها لوجه حيث قيّم المشاركون سماسرة العقارات وفقا للمعايير الآتية: المعرفة والمهارات العملية، والسلوكيات وأخلاقيات العمل، والقدرة الاستشارية، وأخيراً التعاطف مع العميل . وقد تم قياس كل تجربة بشكل فردي وبمقياس يتراوح بين 1 الى ،5 حيث يرمز الرقم 1 إلى سيئ جداً ورقم 5 إلى ممتاز جداً . وأظهرت الدراسة أن 61% من المشاركين قيموا السماسرة بسيئ أو سيئ جداً. 

وتشير هذه النتائج إلى أن قطاع الوساطة غير ناضج نسبياً . ويبدو أن الحلقة الأضعف هي النقص في مستوى الكفاءة الاستشارية الفعّالة القائمة على أسس المعرفة السليمة في السوق العقارية وفهم متطلبات المشتري. 

برأيكم إلى أي مدى سيؤثر إلغاء العقود في ديناميكية السوق العقاري؟ 

- إذا تم التعامل مع هذه الإلغاءات وفقا للأنظمة والقوانين التي وضعتها الجهات المختصة، فإن هذه الإلغاءات قد توفر فرصة جيدة لتوفير صورة واضحة لأداء المشروعات قيد الإنشاء، وستسهم في عودة التعاملات إلى مسارها الطبيعي بعد أن يتقبل جميع الأطراف الواقع الجديد الذي سيكون متغيراً مهماً في انتعاش سوق العقارات. 

كما أن أثر هذه الإلغاءات سيكون مختلفاً من فئة لأخرى، حيث إن الإلغاءات سوف توفر فرصة لبعض المستثمرين لتقليص ديونهم والتزاماتهم المستقبلية . ومما لاشك فيه أنه ستكون هنالك فئة أخرى ستكابد خسائر مادية بسبب هذه الالغاءات، في الوقت الذي يجب ألا ننسى أن هذه الإلغاءات سوف تزيد عدد الوحدات المرتجعة للمطورين الذين سيكابدون تكاليف تملك أو إدارة هذه العقارات الإضافية. 

وسيؤدي إلغاء العقود دوراً إيجابياً في تحفيز المستثمرين لتغطية مستحقاتهم للمطورين ما سيساعد المطورين على ضخ السيولة المتطلبة لتكملة مشروعاتهم قيد الإنجاز. 

ومن الجانب الآخر، فإن فئة من المستثمرين لن تستطيع تغطية مستحقاتها وبالتالي سيتم إلغاء عقود شرائها وهذا سيؤدي الى تأخر سرعة إنجاز المشروعات قيد الإنجاز بسبب شح السيولة المتطلبة لتمويل عملية البناء . كما أن الوحدات المرتجعة ستشكل عبئاً على المطور الذي سيكون من الصعب عليه إعادة بيعها وهي لا تزال قيد الإنشاء. 

ولكن بعد اكتمال هذه الوحدات سيكون لدى شركات التطوير العقاري خيار بيع هذه الوحدات بأسعار معقولة تتناسب مع وضع السوق الحالي أو إدارتها وتأجيرها للاستفادة من عوائد الايجار التي ستحققها هذه الوحدات.  

بكم تقدر عدد الوحدات العقارية التي ستدخل سوق دبي مع نهاية 2011؟ 

- نتوقع، حسب بياناتنا ودراساتنا الدورية أن يتم طرح حوالي 46،000 ألف وحدة سكنية في سوق دبي العقاري مع نهاية عام 2012. 

وعلى صعيد المكاتب يقدر تسليم ما يُقدر ب30 مليون قدم مربعة نهاية ،2012 حيث كان من المتوقع سابقاً أن يتجاوز العرض للمساحات المكتبية بين عامي 2007 2012 ال 57 مليون قدم مربعة . ولكن، عملت تداعيات الأزمة الاقتصادية على تباطؤ عملية تسليم المساحات المتوقعة وبالتالي خففت من الأثر السلبي الذي كان من الممكن أن تحدثه هذه الكميات الهائلة من العرض. 

وستجهز وتسلم الشريحة الكبرى من هذه المكاتب بين دوار المركز التجاري والتقاطع السادس على شارع الشيخ زايد حيث يتوزع 72% منها على المشاريع التالية: “الخليج التجاري”، و”مركز دبي المالي العالمي”، و”وسط مدينة دبي”، و”شارع الشيخ زايد”، و”أبراج بحيرات جميرا”، و”تيكوم”، و”البرشاء”. 

يعد انخفاض أسعار البيع والإيجار من الأمور الإيجابية التي ستخلق بيئة إيجابية تجذب الشركات المحلية والعالمية . ومن غير المتوقع أن نشهد إطلاق أي مشاريع جديدة في قطاع المكاتب إلى أن تتقلص الفجوة بين العرض والطلب بشكل كبير وأن يتحسن الاقتصاد المحلي والعالمي والطلب على المساحات المكتبية من جديد. 

ما تقييمكم لسوق الإيجارات في خلال العام 2011؟ 

- على الرغم من اختلاف التقديرات، إلا أنه يوجد إجماع على أن أسعار الإيجارات في دبي انخفضت بنسبة تتراوح بين 50 و60% خلال سنوات الأزمة المالية، ولكن منذ بداية العام الجاري تمت ملاحظة استقرار نسبي في أسعار الإيجارات مع بطء منحنى التصحيح السعري، وسيتغلب طابع الاستقرار على سوق الإيجارات حتى نهاية العام في الوقت الذي ستشهد فيه بعض المناطق نمواً بطيئاً . ويعد العرض العامل الرئيس الذي سيحدد حركة الأسعار خلال العامين المقبلين. 

أما في ما يخص السوق التجاري، فإن المشكلات التي تواجه شريحة الوحدات السكنية من شأنها أن تتضاءل أمام شريحة المكاتب، فمع تسليم ما يقدر ب 30 مليون قدم مربعة حتى نهاية العام الجاري، ستكون شريحة المكاتب في القطاع الأكثر تضرراً. 

ومن المفاجئ، أن الشواغر في الأبنية ذات الملكية الخاصة في المناطق المرغوبة قليلة نسبياً، تحديداً، بالنسبة لبعض المؤسسات الكبيرة التي تحتاج طوابق عدة . ومن المتوقع أن يزداد الأمر سوءاً مع طرح المزيد من المكاتب ذات الملكية المشتركة في مناطق غير حيوية في السوق. 

برأيكم، هل تعتقدون أن البنوك المحلية قادرة على معاودة الإقراض العقاري؟ 

- إن البنوك الإماراتية في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراض في المجال العقاري حسب تقرير هاربور الفصلي الذي سيصدر في نهاية الشهر الحالي، حيث ذكر رئيس تحرير التقرير أن البنوك الإماراتية تعاملت مع الأزمة الاقتصادية العالمية بشكل يعزز رؤوس أموالها من خلال التدابير التي اتخذتها بقيادة البنك المركزي. 

كما أن أهم هذه التدابير التي طبقتها البنوك تقديم أسعار فائدة أعلى للمدخرين واتخاذ نهج متحفظ على عمليات الإقراض، حيث إن هذه الإجراءات وبلا شك ستسهم بشكل كبير في تأمين القطاع المصرفي بالإمارات من المخاطر المحتملة وبالتالي يساعد دولة الإمارات على الانتعاش من الأزمة الاقتصادية . ولكن البنوك لا تزال متشددة في اعتمادها لمعايير إدارة المخاطر لديها على الرغم من ظهور علامات بدء تدفق السيولة إلى أسواق العقارات الإماراتية والعالمية، الأمر الذي يمكن وكالة ائتمان منظمة الحد من المخاطر المرتبطة بعمليات القروض ومساعدة الدولة على الانتعاش. 

مهند الوادية المدير الإداري في “هاربور العقارية” لـ الخليج: 

2011 عام تجديد الثقة بعقاراتدبي 

آخر تحديث:السبت 14/05/2011 

  

أوضح مهند الوادية، المدير الإداري في شركة “هاربور” للوساطة العقارية، أن السوق العقاري في دبي سيمر خلال العام ،2011 بفترة القبول وتجديد الثقة، حيث سيتقبل السوق المعطيات والديناميكيات الجديدة للقطاع، وسوف تنتهي عملية تصحيح الأسعار في خلال النصف الأول من 2011 وسيكون هنالك تقبل عام للأسعار والمعدلات الجديدة للعقارات. 

  

وأشار الوادية إلى أن قوى الطلب ستبدأ في الارتفاع تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي الاقتصادات العالمية واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم حول أداء القطاع ومستقبله . وسيحقق بعض الملاك الذين اغتنموا الفرص المميزة التي برزت خلال 2009 و2010 نمواً في رؤوس أموالهم. 

وسيكون موضوع زيادة العرض الشغل الشاغل للعاملين والمهتمين في قطاع العقارات . وبالرغم من تفاوت التقديرات، يقدر أن ما يقارب 20% من الوحدات السكنية في دبي وما لا يقل عن 30% من المساحات المكتبية غير مأهولة . والأمر المثير للقلق أن العديد من المشاريع قيد الإنشاء استعادت حيويتها وسرعة إنجازها، ما سيؤدي إلى ضخ المزيد من الوحدات الجديدة حتى نهاية 2012. 

  

وفي ما يأتي نص الحوار: 

  

كيف ترسمون المشهد العقاري في السوق المحلي بدبي؟ 

- سيمر القطاع العقاري في دبي خلال العام ،2011 بفترة القبول وتجديد الثقة، حيث سيتقبل السوق المعطيات والديناميكيات الجديدة للقطاع . وسوف يتم انتهاء عملية تصحيح الأسعار في خلال النصف الأول من 2011 وسيكون هنالك تقبل عام للأسعار والمعدلات الجديدة للعقارات . ومع مرور الوقت سيصبح من الصعب العثور على العروض المغرية وستتباطأ وتيرة الانخفاض في معدلات الأسعار وسوف يدرك جميع العاملين والمهتمين أن الأسعار في قطاع العقارات قد وصلت إلى مستويات القاع. 

  

ويتوقع أن يتحسن أداء القطاع العقاري في دبي مع تحسن الجو الاقتصادي العالمي والمحلي، وسيكون عامل العرض المؤثر الرئيس في أداء القطاع سرعة تعافيه . وتمت إعادة تكوين اقتصاد دبي استجابة لواقع السوق الجديدة بطريقة مدروسة وفعالة حيث إنه الآن يعتمد على قطاعات وأنشطة متنوعة مدرة للدخل، ما يجعله أكثر مناعة ومرونة. 

ومن المتوقع أيضا أن تتدفق السيولة في سوق العقارات بسرعة ووتيرة أكبر . وبدأت شركات التمويل العقاري والممولين الاستثماريين بزيادة نشاطاتها الإقراضية مرة أخرى، ويعتبر إعلان شركة “تمويل” مزاولة نشاطاتها التمويلة خطوة إيجابية للغاية وسيشجع مزيداً من المقرضين لبدء ضخ المزيد من السيولة لدعم المشترين الذين يرغبون في الاستفادة من الفرص العقارية الرائعة التي ظهرت بسبب الأزمة. 

وسيتم خلال الفترة القليلة المقبلة تحقيق القيمة الحقيقية عن طريق التفاوض وليس بسبب الضغوط المالية من طرف البائعين . وستبدأ قوى الطلب في الارتفاع تماشياً مع زيادة وتيرة تعافي الاقتصادات العالمية واسترداد المستثمرين من الأفراد والشركات ثقتهم حول أداء القطاع ومستقبله . وسيحقق بعض الملاك الذين اغتنموا الفرص المميزة التي برزت خلال 2009 و2010 نمواً في رؤوس أموالهم. 

وسيكون موضوع زيادة العرض الشغل الشاغل للعاملين والمهتمين في قطاع العقارات . وبالرغم من تفاوت التقديرات، فإن ما يقارب 20% من الوحدات السكنية في دبي وما لا يقل عن 30% من المساحات المكتبية غير مأهولة . والأمر المثير للقلق أن العديد من المشاريع قيد الإنشاء استعادت حيويتها وسرعة إنجازها، ما سيؤدي إلى ضخ المزيد من الوحدات الجديدة حتى نهاية 2012. 

وفي هذا السياق فإن إعلان الحكومة الذي تم نشره في سبتمبر/ أيلول ،2010 الذي نوه بأن “مؤسسة التنظيم العقاري” بدبي تقوم بتقييم متكامل لمعادلة الطلب والعرض، من خلال إعادة دراسة 495 من أصل 980 من المشاريع المتوقعة سيخفف بالتأكيد من الضغط على قطاع العقارات ويسرع من سرعة تعافيه. 

كما سيكون هنالك عامل إيجابي آخر وهو أنه من غير المتوقع إطلاق مشاريع جديدة في دبي لبضع سنوات مقبلة باستثناء مشاريع تطوير البنية التحتية التي يتم تمويلها من قبل الحكومة والتي سيكون لها دور إيجابي وفعال في تطوير جميع القطاعات الاقتصادية. 

ومن المؤكد أن الحكومة ستستمر بإدخال تغييرات إيجابية وتقديم مبادرات جديدة لتطوير القطاعات الاقتصادية المختلفة وتعزيز القطاع المصرفي والبنية التحتية الثقافية والإطار القانوني وستسهم هذه المبادرات في جذب الشركات والمستثمرين من مختلف أنحاء العالم إلى دبي. 

  

كيف تحول السوق العقاري في ظل المنافسة القوية بين المطورين؟ 

سيشهد القطاع العقاري تحولاً نحو المزادات في ظل المنافسة التي اشتدّت بين المطوّرين العقاريين لبيع العقارات . حيث إن الفترة الحاليّة هي فترة تحكّم المشترين مقارنةً بالفترة الماضية التي اعتبرت فترة تحكّم المطوّرين نظرًا لارتفاع نسبة مبيعات العقارات عن الخريطة. 

ونرى أن المزادات راسخة وذات شعبية عالية في الكثير من البلدان في العالم، حيث تشير نتائجنا إلى أنّ التحسن في أداء سوق العقارات سيجعل المزادات أكثر شعبية على الساحة العقارية في دبي . وأن ظاهرة البيع والشراء عبر المزاد لن تحل مكان طريقة البيع التقليدية بل ستعمل على تعزيز سوق البيع وإعطاء المزيد من الخيارات للمشترين في الدولة. 

إن الميزة الرئيسة للمزاد تتمحور حول خلق المنافسة بين المشترين، وهو أيضا منظم وعادل وشفاف، كما تعتبر أسعار الممتلكات التي يتم شراؤها بالمزاد العلني عادلة وقريبة إلى قيمتها الحقيقيّة في السوق . وسوف تضمن المزادات للمشترين منافسة عادلة وتسهم في تنشيط سوق البيع والشراء خصوصًا أنها تقصّر من فترات المفاوضات الطويلة التي كانت شائعة في الماضي. 

كيف تقيمون القوة الشرائية في السوق المحلي في دبي؟ 

- تميل القوة الشرائية إلى مصلحة المشتري في الوقت الحالي . وما نشهده اليوم من حيث الطلب هو دليل على أن اقتصاد دبي أصبح أكثر استقراراً وأن المشترين أصبحوا على ثقة أعلى بالاستثمار في العقارات المطورة التي تقدم القيمة المنشودة والجودة العالية. 

ما الفوائد التي سيجنيها السوق من قانون الملكية العقارية المشتركة؟ 

- إن فوائد قانون الملكية العقارية المشتركة واضحة، فاللوائح التنظيمية للقانون التي صدرت مؤخراً ستسهم في حل العديد من المشاكل المرتبطة بإدارة المشروع وخدمات المرافق المرتبطة بها . خاصة من حيث أهمية تفاعل الجهات المعنية وأصحاب الحقوق بإيجابية مع هذا القانون ليحقق النجاح المرجو ورفع مستوى سوق دبي العقاري إلى المستوى التالي. 

ما تقييمكم لعمل شركات الوسطاء العقارية في السوق العقاري المحلي؟ 

 أظهرت دراسة حديثة أجرتها “هاربور” للوساطة العقارية، أن 61% من المستهلكين الذين اشتروا عقارات خلال العامين الماضيين عبروا عن استيائهم من أداء الوكلاء العقاريين والخدمات التي يقدمونها. 

وشملت الدراسة مقابلات مع 178 من ملّاك العقارات والتي أجريت على مدى أربعة أشهر في سلسلة من المقابلات وجها لوجه حيث قيّم المشاركون سماسرة العقارات وفقا للمعايير الآتية: المعرفة والمهارات العملية، والسلوكيات وأخلاقيات العمل، والقدرة الاستشارية، وأخيراً التعاطف مع العميل . وقد تم قياس كل تجربة بشكل فردي وبمقياس يتراوح بين 1 الى ،5 حيث يرمز الرقم 1 إلى سيئ جداً ورقم 5 إلى ممتاز جداً . وأظهرت الدراسة أن 61% من المشاركين قيموا السماسرة بسيئ أو سيئ جداً. 

وتشير هذه النتائج إلى أن قطاع الوساطة غير ناضج نسبياً . ويبدو أن الحلقة الأضعف هي النقص في مستوى الكفاءة الاستشارية الفعّالة القائمة على أسس المعرفة السليمة في السوق العقارية وفهم متطلبات المشتري. 

برأيكم إلى أي مدى سيؤثر إلغاء العقود في ديناميكية السوق العقاري؟ 

- إذا تم التعامل مع هذه الإلغاءات وفقا للأنظمة والقوانين التي وضعتها الجهات المختصة، فإن هذه الإلغاءات قد توفر فرصة جيدة لتوفير صورة واضحة لأداء المشروعات قيد الإنشاء، وستسهم في عودة التعاملات إلى مسارها الطبيعي بعد أن يتقبل جميع الأطراف الواقع الجديد الذي سيكون متغيراً مهماً في انتعاش سوق العقارات. 

كما أن أثر هذه الإلغاءات سيكون مختلفاً من فئة لأخرى، حيث إن الإلغاءات سوف توفر فرصة لبعض المستثمرين لتقليص ديونهم والتزاماتهم المستقبلية . ومما لاشك فيه أنه ستكون هنالك فئة أخرى ستكابد خسائر مادية بسبب هذه الالغاءات، في الوقت الذي يجب ألا ننسى أن هذه الإلغاءات سوف تزيد عدد الوحدات المرتجعة للمطورين الذين سيكابدون تكاليف تملك أو إدارة هذه العقارات الإضافية. 

وسيؤدي إلغاء العقود دوراً إيجابياً في تحفيز المستثمرين لتغطية مستحقاتهم للمطورين ما سيساعد المطورين على ضخ السيولة المتطلبة لتكملة مشروعاتهم قيد الإنجاز. 

ومن الجانب الآخر، فإن فئة من المستثمرين لن تستطيع تغطية مستحقاتها وبالتالي سيتم إلغاء عقود شرائها وهذا سيؤدي الى تأخر سرعة إنجاز المشروعات قيد الإنجاز بسبب شح السيولة المتطلبة لتمويل عملية البناء . كما أن الوحدات المرتجعة ستشكل عبئاً على المطور الذي سيكون من الصعب عليه إعادة بيعها وهي لا تزال قيد الإنشاء. 

ولكن بعد اكتمال هذه الوحدات سيكون لدى شركات التطوير العقاري خيار بيع هذه الوحدات بأسعار معقولة تتناسب مع وضع السوق الحالي أو إدارتها وتأجيرها للاستفادة من عوائد الايجار التي ستحققها هذه الوحدات.  

بكم تقدر عدد الوحدات العقارية التي ستدخل سوق دبي مع نهاية 2011؟ 

- نتوقع، حسب بياناتنا ودراساتنا الدورية أن يتم طرح حوالي 46،000 ألف وحدة سكنية في سوق دبي العقاري مع نهاية عام 2012. 

وعلى صعيد المكاتب يقدر تسليم ما يُقدر ب30 مليون قدم مربعة نهاية ،2012 حيث كان من المتوقع سابقاً أن يتجاوز العرض للمساحات المكتبية بين عامي 2007 2012 ال 57 مليون قدم مربعة . ولكن، عملت تداعيات الأزمة الاقتصادية على تباطؤ عملية تسليم المساحات المتوقعة وبالتالي خففت من الأثر السلبي الذي كان من الممكن أن تحدثه هذه الكميات الهائلة من العرض. 

وستجهز وتسلم الشريحة الكبرى من هذه المكاتب بين دوار المركز التجاري والتقاطع السادس على شارع الشيخ زايد حيث يتوزع 72% منها على المشاريع التالية: “الخليج التجاري”، و”مركز دبي المالي العالمي”، و”وسط مدينة دبي”، و”شارع الشيخ زايد”، و”أبراج بحيرات جميرا”، و”تيكوم”، و”البرشاء”. 

يعد انخفاض أسعار البيع والإيجار من الأمور الإيجابية التي ستخلق بيئة إيجابية تجذب الشركات المحلية والعالمية . ومن غير المتوقع أن نشهد إطلاق أي مشاريع جديدة في قطاع المكاتب إلى أن تتقلص الفجوة بين العرض والطلب بشكل كبير وأن يتحسن الاقتصاد المحلي والعالمي والطلب على المساحات المكتبية من جديد. 

ما تقييمكم لسوق الإيجارات في خلال العام 2011؟ 

- على الرغم من اختلاف التقديرات، إلا أنه يوجد إجماع على أن أسعار الإيجارات في دبي انخفضت بنسبة تتراوح بين 50 و60% خلال سنوات الأزمة المالية، ولكن منذ بداية العام الجاري تمت ملاحظة استقرار نسبي في أسعار الإيجارات مع بطء منحنى التصحيح السعري، وسيتغلب طابع الاستقرار على سوق الإيجارات حتى نهاية العام في الوقت الذي ستشهد فيه بعض المناطق نمواً بطيئاً . ويعد العرض العامل الرئيس الذي سيحدد حركة الأسعار خلال العامين المقبلين. 

أما في ما يخص السوق التجاري، فإن المشكلات التي تواجه شريحة الوحدات السكنية من شأنها أن تتضاءل أمام شريحة المكاتب، فمع تسليم ما يقدر ب 30 مليون قدم مربعة حتى نهاية العام الجاري، ستكون شريحة المكاتب في القطاع الأكثر تضرراً. 

ومن المفاجئ، أن الشواغر في الأبنية ذات الملكية الخاصة في المناطق المرغوبة قليلة نسبياً، تحديداً، بالنسبة لبعض المؤسسات الكبيرة التي تحتاج طوابق عدة . ومن المتوقع أن يزداد الأمر سوءاً مع طرح المزيد من المكاتب ذات الملكية المشتركة في مناطق غير حيوية في السوق. 

برأيكم، هل تعتقدون أن البنوك المحلية قادرة على معاودة الإقراض العقاري؟ 

- إن البنوك الإماراتية في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراض في المجال العقاري حسب تقرير هاربور الفصلي الذي سيصدر في نهاية الشهر الحالي، حيث ذكر رئيس تحرير التقرير أن البنوك الإماراتية تعاملت مع الأزمة الاقتصادية العالمية بشكل يعزز رؤوس أموالها من خلال التدابير التي اتخذتها بقيادة البنك المركزي. 

كما أن أهم هذه التدابير التي طبقتها البنوك تقديم أسعار فائدة أعلى للمدخرين واتخاذ نهج متحفظ على عمليات الإقراض، حيث إن هذه الإجراءات وبلا شك ستسهم بشكل كبير في تأمين القطاع المصرفي بالإمارات من المخاطر المحتملة وبالتالي يساعد دولة الإمارات على الانتعاش من الأزمة الاقتصادية . ولكن البنوك لا تزال متشددة في اعتمادها لمعايير إدارة المخاطر لديها على الرغم من ظهور علامات بدء تدفق السيولة إلى أسواق العقارات الإماراتية والعالمية، الأمر الذي يمكن وكالة ائتمان منظمة الحد من المخاطر المرتبطة بعمليات القروض ومساعدة الدولة على الانتعاش

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dubai has capped rents for this year thanks to the Decree No. 2 / Year 2011, issued on Thursday.

However, the ruling may well give your landlord the chance to increase your rent by much more than what the cap allows.

Real estate experts told Emirates 24|7 that despite the fact that Real Estate Regulatory Agency’s (Rera) rent index is based on actual rental transactions in Dubai, a number of landlords and agents are still not registering contracts on Ejari, the e-registration portal system, says an industry expert.

“For the index to be effective, landlords and agents need to get contracts registered on Ejari. Enforcement of registration is absolutely necessary since the index is the only one based on actual transactions and is not influenced by any commercial interest,” says Mohanad Alwadiya, Managing Director, Harbor Real Estate.

The decree, which is effective 10th January 2011, caps the increase in property rents in the emirate. Article 2 of the decree endorsed Rera’s rent index as the main reference to determine the average rent in the emirate.

Previously, it was not mandatory for landlords to follow the index for rent hikes.

According to the decree:

If the rent is 26 per cent to 35 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 5 per cent of rent value.

If the rent is 36 per cent to 45 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 10 per cent of rent value.

If the rent is 46 per cent to 55 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 15 per cent of rent value.

If the rent is 56 per cent to 65 per cent less than the average rent for a similar property, the maximum increase shall be equivalent to 20 per cent of rent value.

A check on Rera’s rent increase calculator reveals that the index does reflect market reality, with rent for a studio, one and two-bed apartment in Discovery Gardens being in the range of Dh25,000 to 35,000; Dh40,000 to Dh50,000 and Dh55,000 to Dh75,000, respectively, per year. Rent for a studio apartment in International City is in the range of Dh15,000 to Dh20,000 per year, while one bedroom apartment is available between Dh22,000 and Dh25,000 per year.

However, no details are available on new districts such as Dubailand, which are fast becoming affordable residential hubs.

“It is probably because the units have been recently handed over and the area is still under development. As more contracts are registered on Ejari, the index will be updated,” says another realty agent.

A notice on Rera website still urges landlords and real estate leasing and management companies to register rental contracts on the Ejari or face penalties for non-compliance.

In October, Christiane Murray, Head of Property Management, Landmark Properties, told this website that Rera can impose penalties of up to Dh50,000 in case of non-compliance with the Ejari law. Besides, tenants will not be able to get Dewa, du or etisalat connections as well.

Alwadiya urges: “It needs to be updated quarterly and reveal the number of transactions closed in a quarter for all the localities with some specifics of the property such as unit size.”

Mohammad Khalifa Ahmed bin Hammad, Director of the Real Estate Relationship Regulating Department, Rera, told this website in April 2010 that the rental database that will become available through Ejari will inevitably be utilised by the government and the private sector.

“Certainly, the trendlines shown by the data collected will be reflected in the rental index and will have a crucial role to play in updating it. It does not stop there of course. The information about details such as rental levels in specific areas and for certain unit types and the demographics of use will prove invaluable to government planners and private sector investors alike,” he said.

http://www.emirates247.com/property/rent-cap-may-slip-through-rera-index-2011-01-16-1.342673

5٪ انخفاضاً في الإيجارات خلال الربع الأخير من 2010

المصدر: سامح عوض الله – جريدة الامارات اليوم

التاريخ: 05 يناير 2011

أفاد تقرير لشركة «هاربور» العقارية، بأن «الإيجارات السكنية في دبي استمرت في انخفاض تدريجي خلال الربع الأخير من عام 2010 بنسبة بلغت  5% مقارنة بالربع الثالث من العام نفسه.

وتوقع أن تشهد عوائد الإيجارات السكنية ارتفاعاً طفيفاً نهاية العام المقبل، مع استقرار الأسعار في السوق، بسبب انخفاض رسوم الخدمات، موضحاً أن زيادة العرض من الوحدات السكنية، هي العامل الرئيس الذي يحدد نسبة ووتيرة الانخفاض في الأسعار خلال العام المقبل.

وتشير إحصاءات الشركة إلى أن متوسط إيجار «الأستوديو» يبلغ حالياً 38 ألف درهم، فيما يبلغ متوسط إيجار شقة مكونة من غرفة نوم وصالة 67 ألف درهم، وشقة مكونة من غرفتي نوم 85 ألف درهم، وشقة مكونة من أربع غرف نوم 119 ألف درهم.

وتفصيلاً، أفاد تقرير شركة هاربور بأن «العديد من المستثمرين من فئة الأفراد والوسطاء العقاريين، خفضوا أسعارهم تماشياً مع المستويات الجديدة، وجذب مستأجرين لتأمين أي قدر ممكن من الإيرادات»، لافتاً إلى تقديم مٌلاك عروضاً خاصة لترغيب المستأجرين الحاليين في تجديد عقود إيجارهم، تتضمن خفضاً في الإيجار، أو توفير خطة دفع ميسرة تمتد حتى 12 دفعة، وخدمات صيانة مجاناً، وغيرها.

وتوقع أن تواصل إيجارات الشقق في مناطق مثل «ديسكفري غاردنز»، و«المدينة العالمية» تراجعها خلال الفترة المقبلة من العام الجاري، بسبب اكتمال مشروعات جديدة عدة تلائم المستأجرين من فئة الدخل المتوسط، مشيراً إلى أن ذلك سيحفز مستأجرين عديدين على الانتقال إلى تلك المشرعات، للاستفادة من أسعارها المنخفضة ومرافق خدماتها الحديثة.

وأوضح أن من أبرز المشروعات التي ستسلم خلال الربع الأول من عام ،2011 مشروع «غروب» في منطقة مردف، الذي طورته شركة دبي للعقارات، ومشروع «سكاي كورتس» في منطقة «دبي لاند» والذي يتكون من 2836 شقة. كما توقع أن تشهد مناطق مثل «وسط مدينة دبي»، و«مرسى دبي»، و«روعة الإمارات» نمواً بطيئاً، لكنها ستشهد زيادة بطيئة وثابتة في الأسعار بحلول نهاية العام الجاري، في حين ستشهد الوحدات السكنية في مناطق مثل: «أبراج بحيرة جميرا»، و«الخليج التجاري»، و«ذا فيلا»، و«فيكتوري هايتس» في مدينة دبي الرياضية، تحسناً مرهوناً بسرعة معالجة قضايا البنية التحتية، والمرافق الحيوية في تلك المناطق. وقال المدير التنفيذي لشركة هاربور العقارية، مهند الوادية، إن «رسوم الخدمات المرتفعة لا تزال عاملاً سلبياً يحرق نسباً عالية من قيمة رأس المال، وعوائد الإيجار السنوية للمُلاك»، متوقعاً أن تنخفض معدلات تلك الرسوم في عام ،2011 بسبب مبادرة مؤسسة التنظيم العقاري في دبي (ريرا) بتفعيل قانون الملكية المشتركة خلال نهاية النصف الأول من عام .2010

وأضاف أنه «تم أخيراً الكشف عن رسوم الخدمات في مشروع (سكاي كورتس) في (دبي لاند)، والتي تبلغ 7.9 دراهم لكل قدم مربعة سنوياً، وهي أدنى نسبة مقارنة بأي برج سكني آخر في دبي»، مفصلاً أن مالك شقة مساحتها 1000 قدم مربعة في المشروع سيدفع 7900 درهم في السنة، أو 1975 درهماً في كل ربع رسوم خدمات. وقال إن هذا العامل سيزيد عوائد الإيجار لملاك الشقق في مشروع سكاي كورتس..

لمشاهدة متوسط أسعار الإيجارات في إمارة دبي يرجى الضغط على هذا الرابط: http://media.emaratalyoum.com/images/polopoly-inline-images/2011/01/AR14-050111-111.jpg

عقاريون: الأزمة المالية صوبت مسار العلاقة بين الإيجارات والدخول

إيلاف – عبدالله إبراهيم

GMT 8:30:00 2010 الأربعاء 10 نوفمبر

أفاد عدد من خبراء القطاع العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة، أن الأزمة المالية أعادت العلاقة بين معدلات الإيجارات والدخول إلى نسب تقارب مستوياتها العالمية، والتي تتراوح بين 25 إلى 30%.

الرياض: رغم اتفاقهم على تراجع الإيجارات بشكل عام في مختلف الإمارات، إلا أنهم اختلفوا حول نسب استحواذ الإيجارات على الدخول في كل إمارة، فبينما قدرها البعض بـ30% في دبي حالياً، يرى آخرون أنها تستحوذ على 40% من الدخول في أبوظبي. وتوقعت المصادر، أن تشهد الإيجارات مزيدا من التراجع خلال الربع الأخير من 2010، والربع الأول من 2011، لافتين إلى أن مستويات الإيجارات الحالية تلامس متوسطي الدخل، وأنها أقرب ما يكون إلى نسبها العادلة. وتفصيلا يرى مهند الوادية، المدير التنفيذي لشركة “هاربور” العقارية في دبي، أن الأزمة المالية صححت مسار العلاقة بين الإيجارات والدخول، موضحاً، “تستحوذ الإيجارات حاليا، على نسب تتراوح بين 25 – 30% من الدخول في دبي، وهي ذات المستويات العالمية للعلاقة بين الإيجارات والدخول”.

تصحيح التركيبة السكانية

وأشار الوادية، إلى وجود تصحيح في التركيبة السكانية في بعض المناطق، حيث لم تتأثر دخول بعض الأفراد بالأزمة؛ مما زاد من قيمتهم الشرائية وقدرتهم في البحث على أماكن أفضل بأسعار أقل، لافتا، إلى “أن كثير من الشركات اتجهت بعد الأزمة إلى الاستثمار في السكن المتوسط؛ الأمر الذي ساعد على إعادة موضعة الأفراد، ونزوح البعض بين الإمارات القريبة مثل دبي والشارقة وعجمان”.

وبحسب الوادية، فإن “معدلات الإيجارات شهدت نزولا حادا خلال عام 2009، وظلت في معدلات متراجعة حتى الربع الأخير منه”، مقدرا نسب التراجع منذ نهاية 2008 وحتى الربع الأخير من 2009، بـ50%، بينما تتراوح بين 10 إلى 12% خلال عام 2010، الأمر الذي عده المدير التنفيذي لـ هاربور استقرارا نسبيا، لافتا إلى أن بعض المناطق في دبي لم تشهد تراجعا خلال 2010، بل ظلت عند معدلاتها، مشيرا إلى أن سوق الإيجارات في 2010 من المتوقع أن يشهد مزيدا من الاستقرار خلال الفترة المقبلة.

المستويات الطبيعية

واختتم الوادية، “معدلات الإيجارات صارت في مستوياتها الطبيعية، بل ربما أقل في بعض المناطق، والفرصة سانحة للاستثمار طويل الأجل، بعيدا عن المضاربات”. من جانبه، يتفق وليد الزرعوني، الرئيس التنفيذي لمجموعة “دبليو كابيتال” في دبي، مع سابقه، أن الأزمة أعادت النسب بين الإيجارات والدخول لمعدلاتها الطبيعية، مبينا، أن “الإيجارات صارت تستحوذ على حوالي 30% من دخول الأفراد في دبي”. وأشار الزرعوني إلى أن القيم الإيجارية الحالية تقارب المعدلات العادلة، بعد أن شهدت تصحيحا خلال الأزمة، مضيفاً، “أتوقع استقرار تلك المعدلات حتى الربع الأول من 2011″.

إعادة موضعة الأفراد

وبحسب الرئيس التنفيذي لـ دبليو كابيتال؛ فإن تراجع الإيجارات أدى إلى إعادة موضعة 45% من الأفراد في دبي تقريبا، حيث ساهمت التراجعات في البحث عن شقق أوسع بتكلفة منخفضة. وكانت شركة “لاند مارك” أصدرت تقريرا حديثا، أظهر تراجع الحد الأدنى للاستئجار في “دبي مارينا” بـ27%، و”أبراج بحيرات جميرا” بـ50٪، وتراجع في المدينة العالمية، وصل إلى 36٪ بالنسبة لاستئجار أستوديو. كما شهدت الفلل الواقعة في “جزر جميرا”، بحسب التقرير، تراجعاً بنسبة 16٪، مقارنة بتراجع 9٪ في “السهول”.

من جانبه، يرى عبدالمحسن الحمادي، رئيس مجلس إدارة منازل العقارية، والرئيس التنفيذي للشركة، أن “الإيجارات في أبوظبي تستحوذ على ما يقارب الـ40% من دخول الأفراد بالإمارة، مؤكدا أن معدلات الإيجارات لازالت أعلى من مستوياتها الطبيعية، بنسب تتراوح – بحسب الحمادي – ما بين 10 إلى 20%”. وأشار الحمادي، إلى أن المشاريع التي تشهدها الإمارة في قطاعات عدة (سياحية، ترفيهية، صناعية، ومعارض)، من شأنها أن تحفظ التوازن بين الطلب والعرض، فالشركات تسعى لتلبية كافة احتياجات الأفراد من ذوي الدخول المرتفعة والمتوسطة، مؤكداً أن “إمارة أبوظبي جاذبة لفرص العمل؛ لما تتمتع به من بنية تحتية واقتصادية تنافسية”، على حد قوله.

في السياق ذاته، ووفقا لـ عبيد هلال الكعبي، المدير التنفيذي للمجموعة المتحدة القابضة في أبوظبي، فإن “معدلات الإيجارات في أبوظبي، مازالت أعلى من معدلاتها الطبيعية، وأن الأزمة ساهمت في تصحيح القيم الإيجارية”، متوقعا أن تشهد الإيجارات مزيدا من التراجع في أبوظبي بحدود 20% حتى منتصف 2011. وأشار المدير التنفيذي للمجموعة المتحدة، أن “المناطق خارج جزيرة أبوظبي تراجعت بمعدلات أكبر من داخل الجزيرة، تراوحت بين 30 إلى 35%، وأن الإيجارات الخاصة بالوحدات التجارية تراجعت بنسبة أكبر من السكنية، فضلا عن السكن الخاص بالعمال”، لافتا إلى أن “الطلب لا يزال عاليا في أبوظبي، وهناك فجوة بين العرض والطلب؛ الأمر الذي قلل من معدلات تراجع الإيجارات في أبوظبي، مقارنة بالإمارات الأخرى”.

وأوضح تقرير لمركز إحصاء أبوظبي عن الرقم القياسي لأسعار المستهلك، خلال الـ9 شهور الأول من 2010، أن مجموعة “السكن، والمياه، والكهرباء،.. ) ما زالت تساهم بأعلى نسبة في ارتفاع التضخم بالإمارة، وذلك بنسبة 65%، وقد جاءت هذه المساهمة العالية – بحسب التقرير – نتيجة لارتفاع معدل أسعار هذه المجموعة بنسبة 4.7%، والسبب الرئيسي في ارتفاع معدل أسعار هذه المجموعة؛ هو ارتفاع أسعار إيجارات السكن.

الجدير بالذكر أن أسعار الإيجارات كانت قد وصلت إلى مستويات وصفها بعض الخبراء بـ”الجنونية” قبل الأزمة، وذلك في أواخر عام 2008، حيث وصل سعر “الأستوديو”، إلى 80 ألف درهم في أبوظبي، وقريبا منه في دبي، إلا أنها – ومع بدايات الأزمة العالمية في الربع الأخير من 2008 – أخذت في التراجع بنسب متفاوتة حسب كل إمارة، وحسب كل منطقة داخلها.

http://www.elaph.com/Web/Economics/2010/11/610392.html?entry=economicsmainstory

عقاريون يتوقعون تحسّن التمويـل العام المقبل

المصدر: سامح عوض الله – جريدة الإمارات اليوم

التاريخ: 06 نوفمبر 2010

«تمويل» بحاجة إلى تحرك المصارف وجهات الإقراض الأخرى لإحداث الانتعاش في السوق العقارية. الإمارات اليوم

قال عقاريون إن عودة شركة «تمويل» للعمل في السوق العقارية تعزز فرص انتعاش السوق، وتحرك الطلب على شراء الوحدات العقارية، مشيرين إلى ضرورة مد التمويل العقاري إلى المساحات المكتبية وعدم جعله مقتصراً على العقارات السكنية.

وأعرب عقاريون استطلعت «الإمارات اليوم» آراءهم عن أملهم أن تشجع مبادرة «تمويل» البنوك وشركات الإقراض الأخرى على العودة إلى الإقراض مجدداً، ما يسهم في تدفق السيولة في القريب العاجل في الأسواق المحلية.

ولفتوا إلى أن البنوك الآن في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراض في المجال العقاري، منوهين بأنه على الرغم من أن التمويل للعقود الجديدة سيبقى محدوداً، إلا أنه من المتوقع تحسن معدلات التمويل العقاري خلال العام الجاري والمقبل مقارنة بعام .2009

تغيرات إيجابية

وتفصيلاً، قال المدير العام لشركة هاربور العقارية، مهند الوادية، إن «العام الجاري شهد تغيرات إيجابية عدة حدثت نتيجة اتباع حكومة الإمارات سياسات نقدية ومالية جديدة، إذ عملت على إعادة هيكلة الشركات وتحسين ميزانياتها وإنجاز عمليات الدمج والاستحواذ بين الشركات الكبرى»، مضيفاً أن «كل تلك الإجراءات من شأنها أن تحدث تحسينات قوية ومستدامة في قطاع العقارات خلال العام المقبل».

وأشار إلى أن «التصريح الذي أدلت به (تمويل) منذ أيام عدة هو خطوة إيجابية نحو تعافي قطاع العقارات، وسيكون له آثار إيجابية بارزة نحو نضج واستقرار القطاع المالي»، لافتا إلى أن ذلك سيؤدي مرة أخرى إلى ازدهار قطاع العقارات في الدولة.

وأعرب عن أمله أن «تشجع مبادرة (تمويل) البنوك وشركات الإقراض الأخرى على العودة إلى الإقراض مجدداً، ما سيسهم في تدفق السيولة في القريب العاجل بالأسواق المحلية».

وقال الوادية إن «الأزمة الاقتصادية أفرزت تحديات كبيرة لجميع الأشخاص المرتبطين بقطاع العقارات في دبي»، ولفت إلى أنه «مع اختلاف التقديرات، يمكن التأكيد على أن أسعار العقارات في دبي انخفضت بنسبة تراوح بين 50 إلى 60٪ خلال عام 2009»، واستطرد «منذ بداية العام ،2010 هناك استقرار نسبي ملحوظ في أسعار العقارات، ما يشجع المشترين من الأفراد والمؤسسات على إعادة النظر في فكرة شراء العقارات في دبي»، ولفت إلى أنه «على الرغم من ذلك، تعرقلت عملية الطلب بسبب نقص السيولة المتاحة، والتشديد على سياسات الإقراض، وعدم قدرة المستثمرين المحتملين على الامتثال لهذه السياسات».

وضع قوي

وقال الوادية إن «البنوك الإماراتية الآن في وضع قوي يمكنها خلال الفترة الحالية من استئناف عمليات الإقراض في المجال العقاري، إذ إنها تعاملت مع الأزمة العالمية بشكل يعزز رؤوس أموالها من خلال التدابير التي اتخذتها بقيادة البنك المركزي، وبلغت قيمة رؤوس أموال البنوك 200 مليار درهم خلال مايو 2009».

وقال إنه «من أهم التدابير التي طبقتها البنوك هي تقديم أسعار فائدة أعلى للمدخرين، واتخاذ نهج متحفظ بالنسبة لعمليات الإقراض»، واستطرد «هذه الإجراءات أسهمت بشكل كبير في تأمين القطاع المصرفي في الإمارات من المخاطر المحتملة، وبالتالي ساعدت الدولة على الانتعاش من الأزمة».

ولفت إلى أنه «على الرغم من ظهور علامات بدء تدفق السيولة إلى أسواق العقارات الإماراتية والعالمية منذ بداية العام الجاري، إلا أن عدداً كبيراً من المشترين العقاريين الحاليين والمستقبليين أبدوا إحباطهم نتيجة بطء هذا التدفق»، وتابع «العديد من البنوك مازالت تحافظ على مستويات إقراض منخفضة نسبياً مقابل الإيداعات المصرفية، على الرغم من انخفاض سعر الفائدة المشترك بين بنوك الدولة (إيبور) إلى 2.59٪ في نوفمبر الجاري، مقارنة بأسعار الذروة التي بلغت 4.78٪ في نوفمبر 2008».

تحسن تدريجي

من جانبها، قالت مديرة الأبحاث والخدمات الاستشارية في «لاندمارك الاستشارية»، جيسي داونز، إنه «بشكل عام تحسنت معدلات التمويل العقاري خلال العام الجاري مقارنة بعام ،2009 ونتوقع تحسناً تدريجياً خلال العام المقبل أيضاً».

ولفتت إلى أنه «بناءً على نشاط التمويل العقاري حالياً، يبدو أن أغلبية القروض ستتم إعادة تمويلها، في حين يبدو أن هنالك تحديات أمام إمكانية قياس هذا الاتجاه على مستوى أوسع في السوق».

وأشارت «في تقديرنا فإن التمويل للعقود الجديدة سيبقى محدوداً».

وذكرت أنه «بناءً على التعاملات اليومية لدى (لاندمارك)، فإن 15٪ فقط من التعاملات الخاصة بالوحدات السكنية الجديدة تم شراؤها من خلال التمويل العقاري في الربع الثاني، في حين تظهر الأرقام الأحدث في الربع الثالث أن تلك النسبة باتت تشكل أقل من 5٪ من إجمالي التعاملات، ما يظهر أن هذه النسبة إلى تراجع».

وقالت داونز إنه «في صناعة التمويل العقاري، فإن المخاوف الاقتصادية العامة واستمرار خط الهبوط في سوق العقارات، أديا إلى زيادة التركيز بشكل استراتيجي على وضع سياسات التمويل العقاري لتقليل المخاطر والانكشاف، إذ تفضل البنوك إعادة التمويل، لأنه غالباً ما ينظر إلى الإقراض بهدف إعادة التمويل وسحب القروض بضمانة الأصول إلى اعتباره أقل مخاطرة».

وأضافت «على الرغم من التصريح الذي أطلق منذ أيام عدة عن أحد أبرز المقرضين، عن خطط لزيادة نشاط التمويل العقاري، لكننا نتوقع أن يستمر تركيز نشاط التمويل العقاري على عمليات إعادة التمويل في الأشهر المقبلة، تاركاً الملاك والمستثمرين المحتملين يكافحون من أجل الحصول على قروض عقارية لشراء منازل جديدة».

ولفتت إلى أنه «حتى تتوافر إمكانية تأمين التمويل العقاري الحقيقي بسهولة للمقترضين الراغبين في شراء منزل جديد، فإن طلب الملاك بغرض السكن سيبقى ضعيفاً»، واستطردت «يأتي في الدرجة الثانية طلب المستثمرين وطلب الأشخاص الراغبين في امتلاك منزل ثان».

وأشارت إلى أنه «باستثناء البائعين الراغبين في التخلص من وحداتهم، فإن المستثمرين سيبقون في حالة ترقب بانتظار وصول السوق إلى القاع».

إحياء السوق

ورأت داونز أن «توفير التمويل العقاري بالنسبة للمستثمرين الجدد هو عنصر حاسم لإحياء سوق العقارات المحلية، فالعام المقبل سيكون عاماً مثيراً للاهتمام لسوق العقارات في دبي».

وقالت «تشير تحليلاتنا إلى أن أسعار بيع بعض الأصول المختارة ستقترب أو ستصل إلى القاع مع نهاية عام 2011»، منبهة إلى أن «الملاك بغرض السكن سيدركون هذه الفرصة، خصوصاً هؤلاء الملتزمين بالإقامة في دبي على المديين المتوسط والطويل، لكن توسيع نطاق وتوافر التمويل العقاري في عامي 2011 و2012 سيعزز الطلب ويخفف من خطر هبوط أسعار البيع».

المحرك الرئيس

بدوره، قال الرئيس التنفيذي في مجموعة «دبليو كابيتال»، وليد الزرعوني، إن «التمويل العقاري الذي تتيحه البنوك وشركات التمويل هو المحرك الرئيس للسوق، ليس فقط في أيام الركود، ولكن في أوقات الطفرات أيضاً».

وأضاف «الكل يعتمد على التمويل، ولذا فإن عودة (تمويل) إلى نشاطها مؤثر في السوق، لكنه يتبع إجراءات صعبة».

وأكد أن «(تمويل) وحدها لا يمكن أن تحدث الانتعاش، فهناك مؤسسات أخرى يجب أن تتحرك وكذلك البنوك، مع التخفيف من شروط التمويل وخفض أسعار الفائدة على القروض العقارية».

ورأى أن «التمويل بنسبة 80٪ هي نسبة جيدة، لكن الشرط القاضي بأن يكون الموظف قضى أكثر من عامين في شركته نفسها، أو عدم تدخل البنك لتثمين العقار يعرقلان تدفق السيولة إلى السوق»، لافتاً إلى أن «تأخر الموافقات على منح القروض العقارية يبطئ حركة البيع والشراء، خصوصاً أن مشتري الوحدات العقارية الأفراد في الوقت الراهن هم من المستخدمين النهائيين الذين يسعون إلى استخدام العقار». ودعا الزرعوني إلى «مد التمويل العقاري إلى المساحات المكتبية وعدم جعله مقتصراً على العقارات السكنية فقط»، مشيراً إلى أن «هناك مئات الوحدات المكتبية التي يتطلع مالكوها لعرضها للبيع، وهناك طلب من الشركات والمؤسسات على شرائها، وإذا أتيح لها التمويل فإن ذلك سيكون له أثر مضاعف في القطاع العقاري من حيث النشاط».